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全场珠宝大甩卖、买一送一、100元两件……
很难想象，如此标语会出现在北京最繁华的地段之一，三里屯西侧、工人体育场北肩的高端商城。
定位尴尬、运营缺失、债权复杂，多重因素叠加，世茂工三正慢慢成为“遗忘”。
01
命途多舛，多次卖身未果
世茂工三原为世茂股份(600823)旗下物业，位于北京黄金商圈，南临工体、东接三里屯，从名字就可看出身份的华贵。
该综合体由HOK建筑师事务所旗下工作室操刀，设计采用“可持续”建筑理念，集商业、办公、酒店式公寓为一体，2011年竣工，号称斥资30亿元。
2016年5月，在公司全年营收下滑的背景下，世茂股份以29.72亿元的价格将工三项目出售给乐视集团。
牛市刚过，风头正劲的贾跃亭照例给出了一张“PPT”：将世茂工三打造为乐视生态线下体验平台，并向主场位于工体的北京国安俱乐部注资20亿元，为世贸工三带来高黏性的营销场景。
以此设想，北京国安在工体比完赛后，球迷们可以前往一路之隔的世茂工三休闲娱乐，情景可谓十分美妙。
好景不长，几个月后，“乐视系”资金链危机爆发。贾跃亭仓皇出国之前，还曾尝试将到手不久，甚至未及更名的世茂工三套现补血。
2017年6月，市场传出万科意欲接盘世茂工三的消息，报价20亿元。霸气的贾跃亭给出40亿元的价位。悬殊巨大的数字最终让双方谈崩。
上图为第二次司法拍卖流拍
法院将乐视集团一系列资产查封后，亦先后于2019年1月8日、4月15日两次公开拍卖世茂工三，起拍价分别为23.03亿元、21.87亿元，最终全部流拍。
02
明星项目实为烫手山芋
从29.72亿元降至21.87亿元，如此降幅之下，为何依旧难觅接盘侠？
对于贾跃亭2016年给出的近30亿元成交价格，市场人士曾普遍感到惊讶。全国工商联商业地产研究会会长王永平曾向《北京商报》直言，“比较合适的价格应该是在乐视交易价格60%左右，乐视收购的价格是外行价”。
换句话说，贾跃亭和乐视已经是冤大头。
世茂工三毗邻工体、三里屯两大流量圣地，事实上却呈现“两不靠”的揽客困境。
从客群需求来看，工体带来的客群以演唱会及球赛观众为主。演唱会带来女性客群较多、结束时间基本在晚10点之后，夜宵需求旺盛，但无法带来充足的购物需求；球赛结束时间有晚上也有下午，但基本为男性客群，同样只能产生饮食需求。
从地理位置来看，三里屯主要是依靠自身品牌来吸引客群。这部分人消费需求多样，不过三里屯太古里及三里屯SOHO就基本能够满足。世茂工三与太古里相隔仅500米，却是一片居民区，无论是建筑风格还是功能规划，都将两处鲜明地分割开来，客流难以共享。
世茂工三与三里屯之间为北三里社区
从功能来看，世贸工三总建筑面积21.2万平方米，承载了写字楼、商业、酒店式公寓多种功能，甚至还有一家医院，导致商用面积较小，很快就能逛完。
对比之下，三里屯南北两区建筑面积逾60万平方米，能够轻松容纳以上功能，并衍生出了自己独特的酒吧文化。客源不仅难以流出，而且虹吸效应明显，特别是对自工体而来的客流，更加丰富的夜宵及各具特色的酒吧无疑是更好的选择。
03
尾大不掉，翻身之日难期
世茂工三先天定位略显模糊，乐视集团接手后无暇经营，导致这一状况不断加剧。
由于客流较少，很多品牌商家撤店，商城不少店铺空置，消费者体验急剧下降。
在引入新的商户中，又不加选择，商品类型、商品层次、商铺布局几乎都没有考虑，导致商城十分混乱。
一楼基本成为廉价卖场，“全场珠宝大甩卖、买一送一、100元两件”的标语随处可见，楼层药店、饭店、密室逃脱、婴儿用品混搭，动线很不友善，也与周边客流需求有所出入。
以密室逃脱为例，此类商户客流容量有限，大都存在于地下、居民楼等租金相对便宜的地方，世贸工三二楼电梯口却有一家，占用了大片面积。且与商场店铺多为玻璃墙设计不同，密室逃脱必须全封闭，墙面无窗，会带来较强的压迫感，显得商场更为狭小。来自工体的客流也很难在看完演唱会或者足球赛之后，再来一场耗时耗力的密室逃脱。
贾跃亭遗留给世茂工三的另一个问题是债务缠身。
2016年8月及2017年7月，所属世茂工三的两幢楼被分别抵押给了中信银行(601998)、山西尧信融资再担保有限公司，共计获得20.54亿元。
上图截自法院公布的评估报告
根据法院出具的评估书，截至目前，世茂工三运营主体北京财富时代置业净资产账面价值为9.60亿元、评估价值32.8亿元，增值率243%。在这些资产中，还有2000万元应收账款及3.98亿元其它应收款，这些款项交易对象到底是谁同样值得关注，毕竟正是纷繁复杂的应收款项等数据，让久经江湖的孙宏斌也栽了个大跟头。
2019年4月29日，贾跃亭也终究被证监会立案调查。
你觉得世茂工三未来能否走出三里屯的虹吸圈，谁又会是它的下一个买家，欢迎在文末留言。
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