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撕裂脑洞的碧家 [ 长尾 ] 成绩单-科技频道-金鱼财经网

[2021-02-28 00:09:47] 来源: 编辑:wangjia 点击量:
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导读: 显然,用一二三四线城市等级的眼光去看房企,默认在三四线城市布局的房企也是“三四线”,这种看法无疑是非常狭隘且错误的,但却往往有很多人陷入这种认知陷阱。 实际上,按照GOOGLE的“长尾理论”,三四五

显然,用一二三四线城市等级的眼光去看房企,默认在三四线城市布局的房企也是“三四线”,这种看法无疑是非常狭隘且错误的,但却往往有很多人陷入这种认知陷阱。

实际上,按照GOOGLE的“长尾理论”,三四五线城市是一片非常广阔的蓝海,未来中国一半的人口仍将会居住在三四五线城市,这么大的市场需求与潜力空间,也一定会诞生出优秀的企业。

来源:地产八卦女

1st

在谈地产之前,我们聊聊传音这个“商业奇迹”。

对于传音手机,这家中国本土的手机企业在中国几乎没有知名度,但是它在非洲大陆则家喻户晓,尤其是在撒哈拉沙漠以南的地区,传音旗下手机品牌的logo更是随处可见。

▲据IDC数据,2017年传音旗下各品牌手机在非洲的市场份额达到45%,并于2017年在印度获得了9%的市场份额,在手机品类中排名第二。2018年,传音被Facebook和毕马威评为“中国出海领先品牌50强”之一。

为什么传音手机这么牛?原来其他的手机品牌,大多是单卡手机,而非洲的消费者都有使用多张手机卡的需求,具备双卡双待功能的传音成功打开非洲市场。

另外,主流的手机拍照都是采用面部识别拍照,这种技术用在浅色皮肤的人群没有问题,但对于普遍肤色较深的非洲人民来说却十分尴尬,自拍往往难以看清五官。为此,传音专门研发了基于眼睛和牙齿来定位的拍照和美肤模式。而根据非洲消费者能歌善舞的特点,传音又主打音乐功能,随机赠送一个定制的头戴式耳机。

由此我们可以知道,虽然传音手机价格便宜实惠,面对的消费者也是远在非洲、苹果三星看不上的“五六七八线”的“长尾”客户,但传音就是这样取得了商业上的极大成功,还将中国品牌传递了出去,成为中国面向世界的一张“国际名片”。

显然,这是“长尾理论”又一次经典的胜利。

2nd

其实,“长尾理论”的中国案例,又何止传音呢?面向追求性价比客户的小米,同样也是“长尾”理论的践行者。

反观地产行业,碧桂园、万科、恒大,绝对的地产top3,其中碧桂园、恒大两家房企,都是在三四线城市中拉开战线的。万科、保利、中海、新城,也无一不往三四线城市“渠道下沉”。

对此,很多人都说,“只有大城市,才有房地产”,很明显,碧桂园们在用事实告诉他们——君不见,三四五线城市客户,在用强大的需求购买力,撑起了碧桂园“规模第一房企”的一片天。

同样的,对于那些喜欢以城市“一二三四”等级,来类比划分房企层次的,认为那些在一二线城市造豪宅的房企,层次高于在三四线城市造安居房、做民生地产的房企,认为在三四线城市布局的房企也是“三四线”,这种看法显然也是错误的——实际上,按照GOOGLE的“长尾理论”,三四五线城市是一片非常广阔的蓝海,未来中国一半的人口仍将会居住在三四五线城市,这么大的市场需求与潜力空间,也一定会诞生出优秀的企业。

3rd

那么,什么是优秀的企业?个人认为,对于房企而言,一个企业是否优秀,比拼的不是一二三四线这种产品定位,而是眼光、战略、格局,而是赚钱力和人才观,是企业的社会责任感!

例如,以碧桂园为例,在赚钱力方面,截至2018年12月31日,碧桂园全年实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币5018.8亿元,归属公司股东权益的合同销售面积约5416万平方米,同比分别增长31.25%和23.06%,增速远超行业平均水平。

从赚钱力角度来说,合同数据增长超过10%,就算是业务拓展能力非常强悍的企业了。而碧桂园仅是“权益金额”和“权益面积”两个指标,增速就远超行业平均水平了,更遑论归属于包含非上市体系的全口径指标——实际上,碧桂园为了不执着于规模排名争夺,彻底踏实向高科技企业迈进,早在2018年7月起,就宣布仅公布权益销售数据,不再公布全口径销售数据?

营收及利润方面,2018年碧桂园营业收入、毛利、净利润等核心指标均实现大幅增长。其中,营业收入约为人民币3790.8亿元,同比增长约67.1%;毛利约为人民币1024.8亿元,同比增长约74.3%;净利润约为人民币485.4亿元,同比增长约68.8%。

净利润约485.4亿元啊,平均每天赚1.3亿元!如此强大的赚钱力,企业绝对杠杠的!

人才观方面。截止2018年底,碧桂园拥有包括1300多名博士在内的专业管理团队,有逾1000名注册建造师、3200多名中高级工程师、6000多名设计人员。

说实话,对于碧桂园,很多人都以为这就是一家在三四线城市起家、只会建房子卖的普通房企。

但实际上,碧桂园作为一个拥有全国最多在售项目和在建工地,也拥有最多客户群体的房企,其组织管理、客户管理、大规模施工工程管理必然有极高借鉴之处;同时,目前碧桂园投资了机器人高科技产业和农业产业,这些管理优势、技术需求正是吸引人才的核心,碧桂园也无愧于成为“全国拥有最多博士的房企”。

责任感方面,根据2018年碧桂园的年报数据,碧桂园的合同销售均价在每平方米8550元左右,多年来处于低位,体现出碧桂园典型的“民生地产”的责任感。

说实话,其实就产品价格而言,8550每平米的价格是否便宜实惠,关键还是看【性价比】,而非绝对的数字。在这一方面,碧桂园的 【性价比】,体现于在最不受媒体和其他开发商重视的地段(三四线城市),碧桂园圆满了消费者对家、对一二线配套的所有幻想。

比如龙湖让客户知道什么叫五重景观,绿城让客户知道什么叫建筑品质,融创让客户知道什么叫精装停车场云云……而这些,碧桂园都有!虽然专项打造虽然不及一二线的轻奢,但碧桂园却让三四线的客户知道,什么是配套(毕竟大多数三四线客户,也确实没见过这些配套)!

由此,在大多数房企由政府卖地决定高昂成本的大前提下,其他房企只得走溢价路线,通过各种互联网+、科技、绿色健康等概念性手段提高售价,瞄准小池子里的大鱼。而碧桂园不是,碧桂园拿地成本很低,因此并不需要刻意去为了提高溢价而营造各种“+”概念。反倒是在配套上,把钱花在客户最在意的地方,也由此吸引了最多的客户,也成了三四线最受欢迎的品牌房企之一。

从这一方面说,碧桂园特别像是华为,有着极致的【性价比】;在碧桂园之前,想要找到同等配套或服务的小区,你只能花更多的钱去一二线;但在它之后,你还可以在三四线选择与一二线配套服务相差无几的小区。

4th

刚才我们谈了赚钱力、谈了人才观和责任感,接下来,我们再谈谈一家优秀房企的核心:眼光、战略、格局!

显然,作为房企,最大的眼光莫过于土储和存货,最强的战略莫过于现金流管理,最好的格局莫过于产业布局了。

土储和存货方面,据碧桂园2018年年报,碧桂园在国内已签约或已摘牌的权益土地储备已经达到约2.4亿平方米,其中未售权益可售货值约1.7万亿元。

2.4亿平米是什么概念?按照目前碧桂园的发展速度,可以撑起集团未来三到四年的开发工作以及销售量。

那么,这2.4亿平米分别布局在哪里呢?据2018年年报,截至2018年12月31日,碧桂园完成中国内地所有省份的布局,已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2148个,分布于31个省/自治区/直辖市的269个地级市,覆盖1156个区/县。碧桂园2018年获取的土地中,目标一二线与目标三四线的地块按金额划分的比例为40:60。

之所以继续选择在三四线城市布局,碧桂园杨国强有这样一番解释:“你们想象一下,现在农民工工资已经上涨,他们去10000元/平方米以上的城市买房比较困难,但在没有学校的农村居住起来同样也很麻烦。中国农民工未来的房子在哪里?经济条件改善之后,我相信他们很多人会将父母孩子迁移到三四五线城市居住。5000-6000元/平方米的房价他们消费得起。”

此外,报告还指出,碧桂园前瞻性地深度布局粤港澳大湾区。截至2018年末,集团位于大湾区内的权益可售资源的建筑面积超过2544万平方米,权益可售货值达到3721亿元。

刚刚结束的两会,在《政府工作报告中》3次提到“粤港澳大湾区”,这一战略国家绝不是说说而已。这已足以证明碧桂园的眼光。

现金流管理方面,据2018年年报,截至2018年12月底,公司可动用现金余额约2425.4亿元,另有约3017亿元的银行授信额度尚未使用。在全年权益合同销售同比增长31.25%的前提下,碧桂园净借贷比率同比下降7.3个百分点,仅为49.6%。

这说明了什么?说明碧桂园十分重视风控,毕竟现金流是企业的生命线。而碧桂园2016、2017、2018年都实现了正净经营性现金流,迄今已连续11年保持了净借贷比率低于70%,使得其在高速运转的同时,依然保持了较为稳健的财务结构。

对此,中银国际在2019年1月的研报中提到,鉴于整体市场已经转冷,他们更加偏好于资产负债表稳健的公司,最终给予碧桂园买入评级,目标价为20.84港元。

最后,产业布局方面。这个我在文章《碧桂园玩机器人的3个新意思》里已经详述过,就不多说了。碧桂园肯定是具备大格局、懂得看大势的企业。

本文首发于微信公众号:地产八卦女。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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