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经济观察网 记者 黄一帆 随着“三道红线”收紧房地产融资，以往高周转模式房企日子变得更加艰难。9月9日，闵系房企阳光城(000671,股吧)房企阳光城（000671.SZ）盘中突然放量冲至涨停，报收7.43元/股。市场猜测源因重磅战投入主事项敲定。
坊间围绕阳光城引入战投的消息从未停止过。在今年4月举行的2019年度业绩会上，公司对外宣称，引入战略投资者是今年第一重要工作。
9月10日，阳光城发布公告称，保险行业巨头泰康保险集团旗下子公司泰康人寿及泰康养老与阳光城第二大股东上海嘉闻投资管理有限公司签订《股份转让协议》，约定受让上市公司13.53%的股份，共计5.55亿股，受让价6.09元/股，较当日7.43元/股的收盘价折让18.03%，股份转让价款约为33.78亿元（含税）。
值得注意的是，阳光城在本次引入战投的一揽子计划中，设置了相当具有诱惑力的业绩承诺，并用核心管理层员工持股计划进行绑定。控股股东阳光集团承诺未来5年每年利润增长率在18%以上，且5年内总利润不低于340亿，而上述五年承诺总利润已超过目前阳光城320亿市场总估值。
阳光城此举引发了市场对于地产板块的关注以及重新认识。截至9月11日，据wind统计，房地产行业动态市盈率为10.27，而此前受资金爆炒的医药制造动态市盈率为78.13。
金融审慎管理制度的出台有利于行业加速调整进化，地产长效机制的不断落实也在更加增强行业的确定性。从阳光城本身来看，除却此次进入的泰康系外，华夏人寿也以总持股比例4.35%位列阳光城的第五大股东。
一位阳光城内部人士告诉记者，头部房企收入稳健，可持续经营时间长，这也是保险公司偏爱的理由。而公司一端，险资的加入为降低目前公司负债将起到作用，管理层一直在控制有息负债规模。回顾此前阳光城在2016年大举扩张，净负债率攀升至256.85%，而至今年中报，净负债率已降至114.98%。
标普报告称，阳光城集团股份有限公司（B/稳定/--）引入新的战略投资者泰康保险集团股份有限公司，有望拓宽其融资渠道。
泰康保险将成第二大股东
一向以风格稳健在业内著称的泰康保险选择大手笔进入阳光城。
公告显示，泰康人寿及泰康养老合计协议受让上海嘉闻所持上市公司13.53%股权（约5.547亿股）。其中，泰康人寿受让8.53%的股份、共计3.50亿股，泰康养老受让5.00%的股份、共计2.05亿股。二者合计受让5.55亿股，占公司总股本的13.53%。
据启信宝显示，上海嘉闻由福建捷成贸易有限公司全资控股。
据了解，2015年，中民投旗下中民嘉业全资子公司上海嘉闻，以定增方式进入阳光城，认购45亿元，持股18.27%，成为彼时公司最大单一股东。2019年10月，中民嘉业将持有的上海嘉闻50%股权转让给福建捷成，转让后，福建捷成持有上海嘉闻100%股权，中民投彻底退出阳光城。
上海嘉闻原系阳光城第二大股东，此次减持后持股比例将从17.1%下降至3.57%。阳光城的控股股东阳光(600673,股吧)集团持股比例不变。
值得注意的是，阳光城控股股东阳光集团无偿做出了一系列承诺，包括阳光城未来十年归母净利润。公告披露，以2019年归母净利40.2亿元为基础，阳光集团承诺前五年（2020-2024年）年均复合增长率不低于15%，且五年内累计归母净利不低于340.59亿元；第6-8年年增长率不低于10%、第9-10年增长率不低于5%，后五年（2025-2029年）归母净利分别为101.72亿、111.9亿、123.08亿、129.24亿和135.7亿。
阳光城将为泰康保险提供两个董事席位，并保证每年现金分红不低于可分配利润30%。这也意味着按照业绩承诺仅未来五年阳光城的分红规模就将达到百亿元，大大增厚给投资者的回报。
此外，泰康人寿还持有保利地产(600048,股吧)8.68亿股股份，持股比例达到7.27%。
资料显示，此次战略性入股阳光城的泰康人寿及泰康养老，均为泰康保险集团股份有限公司的子公司。泰康保险集团前身为泰康人寿保险股份有限公司,成立于1996年，总部位于北京，是一家涵盖保险、资管、医养三大核心业务的大型保险金融服务集团。2019年再次入围《财富》世界500强，管理资产超17000亿元，累计服务客户3.05亿人
华创证券地产行业分析师袁豪团队表示，在345融资新规之下，泰康入股公司表明了对公司长远价值的认可；并且预计泰康后续将为公司提供资源支持，推动相关业务战略合作，进一步拓展公司融资渠道，优化债务结构、资金成本。
上述私募人士分析称，今年上半年末，阳光城有息负债规模约1100亿元，融资成本进一步下降到7.5%。而泰康保险进入后，融资成本若仅下降一个点，带来的利润增长也十分可观。
降负债
在今年中报业绩时，阳光城集团执行副总裁吴建斌提到房企需要考虑负债、规模和利润三者之间的关系，债务和规模中间的支撑点就行利润。“房企继续规模扩张，是非常好的选择，因为有规模才有红利，有规模才有地位，这是大家普遍的共识。中国房地产才走过二三十年，市场目前还处在青春期，机会还有很多。房企规模扩张的度需要设定一个安全垫，这需要把握三个方面。”
不久前出台房企融资“三道红线”即再次对负债端和规模进行控制，即 “剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”。
报告期内，阳光城非银融资占比较去年年末的 24.94%继续下降至22.19%，降低有息资产负债率至33.06%，较2019年底减少3.46个百分点；降低净负债率至114.98%，较2019年底下降23.22 个百分点，平均融资成本7.5%，较2019年年末优化20个基点。为此，国际评级机构惠誉于日前提升阳光城主体评级从B提升至B+，展望“稳定”。
虽则净负债率仍高出要求，但从近几年的情况来看，管理层对其也有控制。2016年，阳光城开始大举拿地扩张。也是这一年，阳光城被冠上和融创齐名的“并购王”。根据财报，2016年，阳光城净负债率快速攀升至256.85%较上年同期上升 86.18 %。2017年下半年开始，阳光城通过降本增效、优化资产负债结构等措施，优化来了财务指标。
对踩中两条红线的阳光城而言，引入新战投有利于阳光城未来发展。阳光城表示，此次合作优化了公司的股权结构以及治理水平、增强了公司资源整合及获取能力，有助于公司拓宽项目合作渠道、优化债务结构、资金成本、主体信用、提升市场认可度，有利于上市公司持续稳健地发展壮大。
一位分析人士指出，地产公司选择险资作为长期战略投资者契合当前金融审慎管理制度的大背景。一方面，转让部分股权迅速获得现金流，有利于降低公司的杠杆率，优化资本结构；另一方面，地产公司可以充分利用保险公司的优势，增强自身的竞争力，在融资上更加便利，突破成长天花板，达到合作共赢的目的。
而对于险资而言，上述私募人士表示，地产板块历史上ROE 水平较高，资金回报率可观。同时，地产板块当前估值较低，股息率较高。
除了泰康系，阳光城的十大股东中已有险资股东。阳光城半年报显示，华夏人寿旗下传统产品、自有资金分别持有阳光城1.08亿股、0.7亿股股份，持股比例分别为2.64%、1.71%，总持股比例4.35%，是阳光城的第五大股东。
