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本文首发于微信公众号：安邦咨询。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。 作为北京重要的经济技术开发区，随着北京在调整城市功能定位中限制工业发展的政策，也推动了亦庄产业和园区发展的转型。在这种转型中，亦庄面临着不同的选择——是选择发展为类似CBD和金融街(000402,股吧)似的高密度商业区和服务业聚集区？还是维持亦庄的特色，建设低密度的新型城市社区？作为独立智库的安邦咨询（ANBOUND）给亦庄的强烈建议是：请保持低密度！
来源 | ANBOUND 宏观经济研究中心
选自 | 每日经济第5494期
北京亦庄又称北京经济技术开发区，于1992年开始建设，已经有25年的发展历史。亦庄经历了开发区、卫星城、新城三个发展阶段。目前是北京市“三城一区”中的一区。在最新的《北京城市总体规划（2016-2030年）》中，亦庄是北京“一主、一副、两轴、多点”的一个点。
蔡书记在调研时强调要深化产城融合，亦庄要继续保持低密度特色。来源：新华网
11月4日，北京市委书记蔡奇调研北京经济技术开发区（亦庄），陈吉宁市长一同调研。蔡书记强调：
“一要提高站位。经开区要按照新一版城市总体规划的要求，着力打造具有全球影响力的科技成果转化承载区、技术创新示范区、深化改革先行区、“高精尖”产业主阵地和宜居宜业的绿色城区。
二要完善规划。从顶层设计入手，研究经开区新一轮创新发展。要进一步拓展发展空间，集约用地，合理布局各种要素和产业。
三要抓好科技成果转化落地。建立机制和转化平台，加强产学研深度融合，以重大项目为牵引，积极承接“三城”的科技创新成果，培育更多创新型企业。利用资本杠杆，完善支持企业技术创新的政策。
四要加大改革力度。加强经开区体制机制改革和政策创新研究，在科技、金融等生产性服务业方面完善再造政策，积极扩大有效利用外资。
五要深化产城融合。经开区要继续保持低密度特色，加强公共服务设施发展，优化职住比，进一步提高交通服务水平和通行能力。“
安邦智库与政府客户联系紧密，常常通过简报产品向中央反映真实情况和问题，并提出我们的建议，保持亦庄低密度发展的建议，其实就在我们《每日经济》的简报中曾多次提到。安邦智库认为，“低密度、高质量、优产业、强平台、美环境”的思路，对于北京城南地区的未来发展至关重要。
1亦庄是北京的低密度地区
亦庄2015年时的规划面积46.8平方公里，累计征用土地面积49.2平方公里。2015年末，亦庄开发区常住人口11.2万人，占北京市人口的0.5%，其中常住外来人口8.5万人，人口密度为2393人/平方千米，期末从业人数为31.4万人。
与之相比较，2015年末，北京市常住人口密度为1323人/平方千米，首都核心功能区人口密度23845人/平方千米，城市功能拓展区人口密度8327人/平方千米。由此可见，亦庄在北京属于人口密度较低的地区，约为首都核心功能区人口密度的十分之一。
2亦庄在北京经济中的重要性
作为北京重要的经济技术开发区，亦庄是北京工业和生产性服务业的主要承载地。2016年亦庄实现地区生产总值1172.6亿元，比2015年增长8.1%，占北京市经济的4.7%。实现规模以上工业总产值2792.5亿元，比2015年增长10%。现代制造业实现产值2284.1亿元，比2015年增长12.8%。高技术产业实现产值1042.6亿元，比2015年增长1.9%。
在北京六大高端产业功能区（“六高”）中，亦庄是重要的功能区之一。以2017年2季度规模以上法人机构的收入来看，北京“六高”合计收入33075.6亿元，其中，中关村示范区21422.5亿元，金融街4605亿元，亦庄4448.7亿元，北京商务中心区（CBD）为3279.2亿元，奥林匹克中心区2000.6亿元，临空经济区1737.4亿元。
除了中关村一区16园规模超大之外，亦庄次于金融街而排名第三，甚至显著高于CBD的收入。由此可见亦庄在北京经济中的重要性。
3十字路口的亦庄
不过，随着近年北京城市经济的转型，亦庄开发区的命运也在发生演化。园区内一些大型企业因为产业生命周期而消失，如诺基亚停产使得亦庄经济一下子减少了1000亿元的年产值；而近年北京在调整城市功能定位中限制工业发展的政策，也推动了亦庄产业和园区发展的转型。
一个基本方向是由“产”向“城”转变，即由功能单一的产业园区向功能多元的城市转型。近年来，亦庄开发区的园区形态、空间结构、经济形态和产业内容都有了不小的变化——越来越多的商业楼宇在亦庄拔地而起，不少高端服务业公司或专业咨询机构也开始迁入亦庄，亦庄过去单一的产业文化、制造业文化中开始出现了白领文化。为推动相关的转型，北京市在亦庄的公共配套服务方面也投入了不少。
在这种转型中，亦庄面临着不同的选择——是选择发展为类似CBD和金融街似的高密度商业区和服务业聚集区？还是维持亦庄的特色，建设低密度的新型城市社区？在离北京核心城区不到20公里、公共服务配套日渐成熟的区域，发展高密度城区的诱惑是很大的，土地和空间就是钱啊！
如果多盖一些写字楼、多盖一些商品住宅，亦庄将能够坐收一大笔土地收入，当核心城区不能再玩土地财政的时候，亦庄还能再玩一大把！据了解，在亦庄转型发展的选择之中，高密度开发的确曾是一种选项。
4亦庄，请保持低密度！
但是，请打住！作为独立智库的安邦咨询（ANBOUND）给亦庄的强烈建议是：
请保持低密度！在类似北京这样的超级大城市，空间是一种奢侈的资源。核心城区的高密度，就是对城市空间资源价值最大化的利用。但城市发展中的很多问题，也是因为高密度利用空间而来。
比如，空间的高密度利用，意味着人口密度很高、交通流量很大、城市房价很贵、商业成本很高、多种污染很重，很多城市病都与空间密度过大有关。北京目前正在经历的调整城市功能、对外疏解各种要素，说到底就是与城市高密度有关。正因为如此，低密度空间就成了北京的奢侈资源，而在离北京核心城区不远的亦庄，恰好就有这种奢侈的低密度空间。
越是拥有奢侈的低密度空间，亦庄越不能挥霍和破坏。城市管理者应该知道，对这种资源应该善加利用，使它作为一种资产来持续地释放价值，而不是以高密度建设一次性地把它使用掉。
以安邦咨询的智库研究人员在亦庄工作的体验来看，在亦庄的一些密度很低、规划很好、环境优美的地区，低密度空间和环境就是一种极佳的公共产品！这对于城市发展来说极为重要。
在全世界闻名的纽约中央公园提供了什么？它提供了一片难得的城市森林，也是提供了一片低密度的城市空间，这一天才的规划和设计，使得纽约至今不同凡响。这种发展思路，是值得亦庄发展借鉴的。
一旦认同了低密度发展思路，亦庄应该将其列入本地区的发展“宪法”——作为铁打不动的发展规划的核心原则。这种发展思路具有很强的政策意义，亦庄如果能在基本的空间规划上控制住，维持低密度城市的基本结构和肌理，就会使亦庄长期保持奢侈的低密度空间资源，这将会成为未来亦庄吸引高端资源、要素和人才聚集的最有价值的资源。
亦庄，请保持低密度！
文章来源：微信公众号安邦咨询
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