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调控政策左右楼市，5月成房贷发放量变分水岭
公积金贷款比例逐月上升
新国十条实施4个半月以来，已经在很大程度上发挥出了调控效果。尤其是“认房又认贷”的认定标准，更是把上海楼市有效需求降到谷底。《第一财经日报》记者日前梳理央行上海总部发布的数据发现，5月成为今年上海个人住房商业贷款发放量变的分水岭——4月份商贷新增83.1亿元，7月份新增量只有2.7亿元，两相对比，降幅高达96.75%。
银行周刊：4月17日，关于二套房限贷等房产新政出台，21世纪不动产的统计数据显示，上海房地产市场的成交量由此急转直下，尤其是二手房市场受到重创——从4月份的约2.2万套下降到7月份的约0.8万套，以7月与4月成交量对比，二手房成交量下降63.84%。与此同时，7月新房成交量也较4月有39.58%的降幅。
住宅成交量大幅下降，以此为依托的房贷业务量也如履薄冰。央行上海总部数据显示，住房成交低迷因素影响到贷款需求持续萎缩，7月上海人民币个人住房贷款仅增2.7亿元，其中新建房贷款减少7.8亿元，二手房贷款增加10.5亿元。而7月2.7亿元的这一新增贷款数据，与4月新增83.1亿元相比，更是下降了96.75%，其中二手房贷款对比下降更为迅猛，为73.68%。以至于今年上海房贷业务量第二季度和第一季度差距甚大，其中个人商业住房贷款发放量下降近一半，由338.1亿元下降到170.8亿元。
本报记者从上海个贷中介凯盛经略（上海）投资管理有限公司副总经理赵炜处了解到，今年信贷规模的收紧是由于以下两点原因造成的：一是今年的信贷规模在年初的时候就有收紧迹象，每个月放贷额度都得到了有序控制；二是由于房价居高不下，二、三套房限贷政策的出台抑制了投机客的投资行为。
事实上，在信贷政策收紧后，个人商业房贷量逐月大幅缩水，而公积金贷款变动却较小。记者统计央行上海总部及上海公积金管理中心的数据发现，上海公积金贷款在个人住房贷款总额中的比例逐月上升——4月份时还仅有26.5%，6月份已达42.3%。
房贷的锐减，显示了调控政策起到了明显效果。但一个不容忽视的现实是，8月下旬以来，上海新房和二手房市场成交量又有回升趋势，佑威及楼市专评网最新数据显示，最近30天（2010-7-30~2010-8-28），上海全市商品住宅（剔除动迁房、配套商品房）成交面积约69万平方米，成交均价21354元/平方米，和7月的成交43万平方米相比，涨幅达六成。已接近新国十条出台前3月的新房住宅成交量（80万平方米）。
21世纪不动产上海区域市场中心的最新统计数据亦显示，8月1日至20日，上海全市多个重点监测板块的二手房成交套数较上月同期增长了五成以上。
上海商业房贷发放量有可能在暴跌3个月后，出现大幅回调？易居分析师薛建雄认为，经过这轮调整之后，银行放贷压力会增加。“为了缓解放贷压力，下半年银行可能会有放贷冲动，在政策上的执行力度可能会放松。”
但赵炜表示，目前中小银行房贷部分全年额度已用得七七八八，并且部分银行变相降低多套房利率的产品均已喊停，包括公积金管理中心也积极响应，像公积金装修这类贷款审批已越来越严格。目前如去上海各区公积金管理中心申请公积金装修贷款，必须提供装修合同，而公积金管理中心也会跨区派专人至申请人住房视察真假，如确定贷款用途确实为装修才予以办理。“这些必会对市场成交量有所影响。预计，今年下半年的信贷政策仍会延续现在的趋势，严格执行二、三套房贷款规定，未来几个月内不排除还有升息的可能性。”
