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募集资金为平衡财务报告，去年仅还信托公司5000万，今年8月到期，半个月需卖8套别墅才能兑现收益
据理财周报记者不完全统计显示，以杭州、宁波、上海、苏州、舟山为发行地且正在运行中的房地产类信托产品有36款。其中，离运行结束期最近的是佘山银湖别墅项目集合资金计划，其即将在2010年8月3日结束。
银行周刊：该产品由上海爱建信托于2008年8月3日设立，借款人为广东黄河实业集团，募集资金1.4亿元，委托期两年。所募资金用于佘山银湖别墅项目的建设。
就此，理财周报记者走访了佘山银湖别墅项目发现，该项目在2001年5月开工建设，分10期，整个项目计划于2011年1月全部建成并使用。
相关信托公司表示，该项目借款方已于2009年归还5000万左右资金，并返回给了投资者，而今年8月份则还有9000多万资金需要偿还。
借款人房屋未售完，又盯上新“猎物”
今年8月份，投资者就可以获得佘山银湖别墅项目集合资金信托计划的最终收益。
佘山银湖别墅从开发到现在持续了长达10年左右时间，一直备受关注。一般来说，一项房地产类信托产品资金所投放项目的持续时间越久，风险就会越大。针对该项目目前的进展情况，理财周报记者进行了实地考察。
佘山银湖别墅东至青松村，西至嘉松路，南至泗陈路，北至青浦区赵巷。走访中，记者了解到该项目一二期的别墅目前已经全部建设完成，一期的房子已经销售完毕并已交付使用，二期目前还剩下二十套左右的别墅在销售中。
“佘山银湖别墅一和二期的入住率达95%左右。我们所销售的房子都属于毛坯房，如果现在购买，只能等到2011年1月初才能入住。”佘山银湖别墅的销售员杨小姐说。
佘山银湖别墅的房子面积在300—500平方米，目前还未销售出去的房子中，只有一栋500平方米的和一栋370平方米的，其它的均为300平方米的。被问及剩余的别墅大约会在多久后售完，另一位销售员表示，好不好卖，卖得快不快，这个说不准。
房屋还未销售完，广东黄河实业又盯上新“猎物”。在佘山银湖别墅附近的银湖大道边上，有两块规划用地。据悉，佘山银湖别墅的开发商广东黄河实业集团有意争取这两块土地，作为该项目的三四期开发建设。
该开发商已经在这片土地上挖了银湖，但由于松江政府的政策，土地还需按照正常程序进行拍卖。最终这块土地会鹿死谁手，目前还不能肯定。银湖大道附近的居民也表示，尚未听说有搬迁的通知。
抵押资产3.3亿左右，余款9000多万八月需归还
“广东黄河实业集团为该项目委托信托公司来融资时，当时项目的一二期工程己基本完工，只有二期还有一些残留的少量别墅未建设完毕，开发商以佘山银湖别墅作为抵押。”上海爱建信托公司人员说。同时，他还表示，他们信托公司在房地产方面一般只做比较成熟的工程项目融资。
“佘山银湖别墅所募集的资金主要是用于项目一期和二期工程所欠余款，平衡财务报告和资金流上”，该信托公司人士透露。
佘山银湖别墅项目集合资金信托计划实际募集资金达1.4亿，信托利益分两期分配。“广东黄河实业集团在2009年归还融资借款5000万，加上投资者的收益率，在信托计划终止日，也就是2010年8月3号前，该开发商还需归还9000多万贷款。”以上人士称。
据了解，佘山银湖每栋别墅的面积在300—500平方米，其中每平方米房价平均在五六万左右。按照均价五万来算，每栋别墅的房价在大约在1500—2500万。
广东黄河实业集团每卖出一栋别墅，都会给信托公司一定的现金作为抵押，同时，信托公司就会释放一栋黄河实业集团所抵押的别墅。
目前，信托公司持有的黄河实业集团现金抵押额大约在4800万左右，黄河实业集团所欠的9000多万贷款，还需要4200万左右的现金偿还。而信托公司现在持有黄河实业集团22栋别墅的抵押，按每栋别墅1500万来算的话，转化成实际资产，也就是3.3亿。3.3亿左右的抵押资产相比4200多万的还款金额，轻重有别。按市场价算一套佘山银湖别墅市值1500万，卖出一套即兑现500万给上海爱建信托公司，剩余1000万算入开发商财务，要想完成改产品的预计收益率，这就意味需在不到一个月的时间内卖掉8套别墅，不然则动用公司资金。如果广东黄河实业集团在八月份没有足够的现金来偿还融资贷款，将会遭受更惨重的损失，付出更大代价。
佘山银湖别墅项目集合资金计划的委托信托公司透露，他们每月都会去视察该项目的进展情况，每季度都会写成报告向投资者披露一次。
风险控制：依赖信托公司，自我判断
“项目具体情况我们只会向信托公司披露，个人投资者可以从信托公司了解具体进度和风险”，这是针对几款房地产类理财产品的资金投放项目情况，理财周报记者从开发商那里得到的比较一致的回答。
房地产类信托产品的风险控制，一方面靠投资者本身的判断辨别，另一方面依赖信托公司的项目调查纰漏和各种风险管理。
36款产品，杭信·飞鹰一号房地产投资集合资金信托计划和华澳·长盈8号集合资金信托计划的风险控制在这两方面尤为典型。
杭信·飞鹰一号房地产投资集合资金信托计划的说明书上，对收益的描述是“不低于20%的平均年化收益率（受托人报酬扣除前）”，预期收益率有下限20%，无上限。杭州工商信托的相关人士透露，投资者第一年已经获得15%的收益率。记者询问为何会做出一个这么高的预期收益率预测，杭州信托公司并没有给出具体的风险评估证据，需要投资者去辨别和判断。
“针对华澳·长盈8号集合资金信托计划，华澳信托公司也有采取相关措施来控制。除了土地和在建工程的抵押，公司还对销售回款、进度严格控制。
“所有的信托产品都不是保本保收益的，我们都不敢保证。但是根据具体房地产项目的情况，我们可以对自己说没有多大问题。不过对于投资者，我们还是要呈现客观情况，不能承诺什么。到产品结束的时候，投资者拿到相应的收益回报了，我们才敢说、才能说无风险。”某信托公司相关人士表示。
