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随着LPR定价机制的实施和LPR缓慢下行趋势的延续，未来1~2年整个房贷市场利率可能会小幅下降。
近日，国家金融与发展实验室（简称“NIFD”）官网发布了2020年一季度房地产金融报告，报告中分析了2020年一季度房地产市场运行情况及房地产金融形势，并对此进行风险提示。
报告认为，在中央稳杠杆和加强金融风险防范化解的大背景下，个人购房贷款余额增速仍将继续保持缓慢下行趋势；随着 LPR 定价机制的实施和 LPR 缓慢下行趋势的延续，未来 1~2年整个房贷市场利率还会继续下降。
此外，报告还提出，2020年房地产市场有以下风险点值得关注：第一，一线城市租金资本化率再次上升，房价泡沫重回胀大状态；第二，部分三四线城市的房地产市场需求下降以及库存高企；第三，中小房企债务风险以及带来的破产数量快速上升问题；第四，三四线城市的房价问题所导致的地方政府偿债压力。
LPR下行带动房贷利率
报告指出，2020年1月开始个人住房贷款利率再次开始小幅下降，主要原因是从2019年10月开始个人住房贷款利率完全参考LPR定价并采取基点加成的方式，而1月开始5年期LPR呈缓慢下行趋势。
央行在5月10日发布的《2020年第一季度中国货币政策执行报告》中亦指出，3月，5年期以上LPR较上年12月下降5个基点至4.75%；个人住房贷款加权平均利率为5.60%，比上年12月下降0.02个百分点，同比下降0.08个百分点。
NIFD季报中认为，预期短期内LPR仍将延续目前缓慢下行趋势，主要原因如下：其一，后疫情时期经济形势下行，这内在地要求利率水平给予配合；其二，货币总量和社融等指标依然较为宽裕；其三，国外利率水平较低，在开放环境下利率有趋同趋势。
另外，为促进住房市场向“居住属性”回归，确保房地产市场稳定健康发展，对住房贷款执行差别化信贷政策仍将是未来房地产金融调控的方向。
因此，为更好地向居民首次置业购买住房的合理需求提供金融支持，随着LPR定价机制的实施和LPR缓慢下行趋势的延续，未来1~2年整个房贷市场利率可能会小幅下降。
其中，首套住房贷款利率将会呈现下调态势，这可以更加突出住房的居住属性，也是对过往调控“误伤”的修正；但二套房贷款利率可能将保持平稳，至多小幅下降，这可以更好地通过差别化的信贷政策提高住房市场投资和投机成本，以此降低住房市场的投资需求。
上述央行一季度报告在对下一阶段主要政策思路中亦明确表示，将持续深化LPR改革，按照市场化、法治化原则，有序推进存量浮动利率贷款定价基准转换，疏通货币政策传导机制，用改革的办法促进社会融资成本进一步下行。
并再次强调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
对于个人购房贷款总量情况这块，NIFD季报中指出，2020年一季度我国金融机构个人住房信贷仍延续前期稳中趋紧的态势，预计短期内个人住房贷款余额增速仍将保持略有下降的趋势，个人住房贷款市场仍以数量调控为主。
关注四大风险点
NIFD季报中引入租金资本化率这一指标来衡量中国部分城市房地产泡沫的严重程度。租金资本化率=每平米住宅价格/每平米住宅一年租金，其含义是一套住宅完全靠租金收回成本要经过多少年。这一概念与租售比类似，但更加直观；国际上通常认为合理的租售比为1：300，换算成租金资本化率为25年。
报告指出，2020年房地产市场需关注一线城市租金资本化率再次上升，房价泡沫重回胀大状态这一风险点。
2020年一季度，北京、上海、广州、深圳的租金资本化率呈上升态势，平均租金资本化率为63.77年，主要原因是一线城市住房价格略有上升的同时，租金的绝对价格有所下降，带来租金资本化率的上升。
其中，值得注意的是深圳的租金资本化率在2020年一季度有明显的拉升，从2019年12月的70.02年上升至2020年3月的79.77年，主要归因于2020年3月以来深圳房价的显著性上升。
NIFD房地产金融研究团队建议，在非常时期将地方政府层面的“因城施策”顶在前面，针对财政压力较大城市采取对冲甚至小幅超调的政策，针对房价上涨较快城市（如深圳）应堵住政策漏洞并严厉打击各类投资投机行为。
同期，二线城市的租金资本化率略有下降，主要原因是受疫情影响，住房价格下降幅度大于租金下降幅度。2020年3月末，二线热点城市（杭州、南京、苏州、武汉、成都、厦门、福州、西安、合肥）租金资本化率为51.45，是2019年以来最低水平；二线非热点城市（天津、重庆、郑州、长沙、南宁、南昌、青岛、宁波）租金资本化率为49.85年。
三线城市（昆明、太原、兰州、乌鲁木齐、呼和浩特、湖州、泉州、常德、蚌埠）方面，租金资本化率一直保持在30年左右的水平，自去库存政策出台以来这一指标出现上涨，从2016年10月的30.31年上涨至2020年3月末的35.25年，总体上涨了16.30%。
报告认为，应警惕三线城市房地产价格泡沫风险以及与此对应的中小房企债务风险。
从城市化规律看，三线城市的工业化成熟度、服务业集中度都远不如一、二线城市，且大多数三线城市更是人口净流出地区。
在目前各省棚改规模下降、货币化安置政策逐步退出和受疫情影响一季度返乡置业推迟的背景下，这些地区的房价未来发生大幅下跌的概率极大。这将不仅对三线城市稳增长带来负面影响，更可能引发地方政府债务和财政危机。
此外，目前三线城市购房主要群体之一的返乡置业人群已经陆续返工，叠加最新户籍制度改革，2020年城区常住人口300万以下城市已经全面取消落户限制、常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制，原计划返乡置业人群在工作地购房限制降低。这将会导致部分人口净流出规模较大的三四线城市购房需求出现一定程度下降，给布局在这些城市的中小房企带来较大的资金链压力，部分资金周转能力较弱的房企可能会出现较大的债务风险。
而从房企融资层面来看，继前两年金融监管机构对商业银行表外业务、资管计划等非标融资进行强监管之后，2019年二季度以来房地产企业最为倚重的开发贷、房地产信托、信用债等融资渠道也全面收紧。
此次受疫情影响，房地产市场销售回款规模出现较大幅度下降，房地产开发企业现行的高周转模式难以持续，普遍出现资金压力较大的情况。虽然部分商业银行对受疫情影响而还款困难的房地产开发企业给予贷款展期或续贷支持，但部分资产负债率较高且资金周转能力较弱的中小房企仍可能会出现较大的债务风险。
与个人投资者不同，房企的生产活动涉及上下游各类企业，在这样的背景下须关注房企的流动性风险，尤其是中小房企的资金链问题。
NIFD房地产金融研究团队总结到，二线城市房价将继续分化，那些在疫情中响应快速、措施有力的东部城市房价也将上涨，其逻辑与一线城市一致。三四线城市预计上涨乏力，尽管地方政府有较强动力托市，但需求恐难以保持。
报告最后提出建议，对于房地产企业正常、合规的资金需求应给予较为充分的满足，以避免因政策原因导致中小房企出现大规模破产的情况。
并预计，房地产企业融资收紧的局面不会有根本的改变，金融机构对房地产企业不同的信贷支持力度将产生更大分化，优质的国有房地产企业或资产负债率较低的上市房地产企业资金面甚至会略有改善，部分高杠杆经营的民营大型房企和中小房企融资仍将较为困难，行业集中度可能会进一步提升。
