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业绩会实录 | 当代置业(01107)：2019年计划代建签约额1.5亿 拟推出货值约520亿
财报显示，集团于2018年度收入为93.38亿元人民币(单位下同)，同比增长9.77%。毛利为21.71亿元，同比增长21.2%。母公司拥有人应占溢利为5.25亿元，同比下降25.67%。每股基本盈利为0.189元，拟派末期股息每股1.98港仙。
其中，收益主要来自于物业销售、物业投资、酒店经营及项目管理、房地产代理服务及其他业务。 收入的增加主要由于合肥、惠州、仙桃及佛山等城市物业的销售收益增加所致。集团物业相关的平均售价由2017年度的每平方米约1.36元下降至2018年度的每平方米约8828元。主要是因为年内交付的仙桃满庭春ΜΟΜΛ项目和合肥少荃湖未来城项目所致。
执行董事兼总裁张鹏在会上表示，今年公司净利润有所下降，主要由汇兑损益、兼并收购带来的税负、以及随销售额增加的销售费用所致。2019年公司拟获取近400亿土地货值，维持2020年的500亿销售目标不变。
以下是智通财经APP整理的问答实录：
问：能否介绍公司今年400亿拿地目标的具体情况？
答：当代是一个稳健发展的公司，从销售的角度，每年适度保持在30%的复合增长率。2019年的货值目标是400亿，拿地资金控制在当年拿地回款的25—30%。要让现金、负债成为今年发展的主旋律，将其控制在适度程度。
问：有没有其他海外布局的计划？
答：海外方面，前段时间公司发布了终止一项加拿大收购的公告，收购中除买方、买方外，还有合作伙伴的订约方。过程中由于没有就交易条件达成一致，也没有就延后时间达成一致，因此终止了此项交易。
此外，我们在休斯顿、西雅图还有正在开发的项目。有的项目已经做了一级，正在审批过程中。就公司近几年发展来看，海外投资的占比仍较小，在5%以内。
问：公司今年手头上有没有批单，最近是否还会发债？
答：我们今年一年内到期的债会比较多，这些债大体上分为两种，一种是信用债，包括了香港5亿美金，和国内10亿的公司债。我们相信香港借新还旧的动作肯定可以成功实现。
我们已经发了2亿美元债，剩下还有3亿会在一个合适的窗口发行。国内的10亿公司债其本身品种可以续期两年，由于国内环境的变化，该品种现在已经没有了。其在市场上比较受欢迎，因为可以抵押，也可以转让，这是小公募的自身优势。我们正在联系已有的投资人探讨，会给出一个新的成本，当时是6.4，现在可能会提升到8以内。
内外债结构部分，外债总额会控制在10亿美金以内，大部分还是国内债。我们也希望国内评级有机会随着公司的规模上升而提升，若能从AA增至AA+，对融资成本会有很大帮助。毕竟我们是人民币资产，没有外汇方面的影响，我们会考虑多做一些。
问：2019的销售目标是多少？公司代建规模会有多大？
答：今年的计划接近400亿，其中包括360亿左右的自营项目，及30亿的代建销售额。维持2020年500亿的目标不变，主要依靠自营业务。
代建方面会有较大增速。绿色代建给很多拥有土地，但没有品牌溢价力或销售能力的地产商产生了很大的影响。 2018年集团签订代建合同额为1.1个亿，销售额累计已达160亿左右。当然，其中还有去化的节奏，需要跟地产商进行沟通。
我们非常看重代建，但是也会受到许多限制。我们把绿色代建作为增厚利润的重要补充，但一定会按照科学规律进行排布。每年合同签约额增长50%就已经很高了，2019年代建合同签约额计划在1.5个亿。其净利润率是非常高的，在70%左右。
问：公司一直秉持绿色地产的理念，今年是否涉及新的业务、领域？
答：当代置业成立之初就有创新的基因，并且一直在创新。我们始终强调公司的主营业务一定是地产开发，但是会不断地去赋能。
其实，这几年更大型的开发商判断地产形势后，也在做一些围绕地产开发的产业结合。这种产业的结合，不仅有助于提升拿地和销售的速度，对客户粘性和后期与客户之间的互动也都有所帮助。
在上市公司体系内，我们还是用绿色科技作为发展动力，不断加大绿色建筑、健康建筑的市场份额。与此同时，当代置业的关联公司还是做了很多的创新业务，适当的时候我们会把它并进来。
比如，我们已经有科技物业公司，科技人居公司。科技人居公司主要关注大家的舒适度，还是跟房子有关的。此外，我们的教育公司和联合办公公司，现在都已挂牌到了新三版。它们成为科创板和未来创业板的一个蓄水池。到了一定程度的时候，我们会重新进行组合，走到主板的资本市场。
他们与当代置业的关系一定是一个反哺的过程，是互相赋能的过程。我们与京东方在安徽有过合作，其IP与我们自己的创新IP相结合，形成一个价值链，是我们一直坚持的策略。
问：今年推盘上是否有结构上的改变？买地是否有策略上的改变？
答：首先，当代开发的绿色产品，已经覆盖了客户的各种需求，比如返乡置业等。其毛利是非常高的，仙桃项目的毛利率是35%，如惠州项目的毛利达到30%，刚刚拿到阜阳的项目，其一期的300多套全部售罄。
返乡置业较往年比例有所回落，尤其是中心城市周边的城市群，这是普遍现象。对于当代来讲，反而是个好事，因为返乡置业数量的降低，反而提高了我们区划力。
第二，2019年我们大约推出的货值是520个亿，整体累计的货值是1242个亿，有800多万方。组成方面，一线和二线大概在65%左右，30%在三四线。
问：集团在介绍中提到，集团从拿地到竣工18个月，以及一个“456”的策略，今年是否能够持续？
答：每个公司在运营上都有自己的一套法则。 我们实际上有一个说法叫“6867810”，即六个月开工，八个月开盘。第一次拿出货值的60%，消化掉一半。这些现在实际上慢慢已经成为公司的底线目标了。当然各地市场受到的限制是不一样的，审批的速度也不相同，有所区别。
我们去年有大约五六个项目都能实现四个月开盘，当然更多的还是兼并收购项目，前期的基础工作会少一些。如天津武清的收购项目。
这不仅是考验当代，也是考验房地产企业精准把握在运营效率、工程质量和市场三者之间的关系。我们提出来工程18个月一期要竣工验收，但具体每一个项目视情况而定，例如精装的项目所需的时间更长。
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