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2018年对于地产企业来说，是经受考验的一年。
智通财经APP了解到，2018年房地产开发投资额及新开工面积分别增长9.5%及17.2%，增幅分别扩大2.5及10.2个百分点，一片火热。然而，商品房销售面积同比增长1.3%，增速大幅滑落6.4个百分点，销售额同比增长12.2%，增速回落1.5个百分点。
融资环境也不容乐观。2018年，房地产开发企业到位资金16.6万亿元，同比增长6.4%，但增速回落1.8个百分点。
整体看来，2018年房地产行业供给热情不减，但需求端疲软，融资端也不易。
3月29日，备受市场关注的融创中国(01918)公布了2018年成绩单。在行业降温的大背景下，融创稳健前行，颇有可圈可点之处。
营收稳定增长，盈利能力持续提升
融创中国的主营收入包括物业销售收入、文旅城运营收入、物业管理收入及其他收入。从收入贡献比上看，物业销售即房地产占比在95%左右，为其核心业务。
智通财经APP观察到，集团于2018年内收入约为人民币1247.5亿元(单位下同)，较2017年增长约89.4%。毛利约为311.4亿元，较2017年增长约128.5%。毛利率约为25.0%，较去年增长了约4.3个百分点。公司拥有人应占溢利约为165.7亿元，较去年增长约50.6%。
收入和利润的稳定增长，首先来源于规模的扩张。融创在近三年来，随着销售面积的增长，合约销售额完成了从初入“千亿规模”到“五千亿规模”的攀升，从2016年的1506.3亿元增长至2018年的4608.3亿元，年均复合增长74.9%，合约销售额稳居房地产企业前列。
与此同时，在收入增速高达89.4%的基础上，毛利润同比增长了128.5%，远高于营收增长，这说明融创在保证规模增长的同时，还实现了增长质量的提升，保证了企业效益。
毛利润的提升一方面来源于销售规模的扩张，另外则是因为成本控制得当，由于其核心竞争能力及收并购拿地机制，融创的拿地成本远低于市场平均水平，年内集团在核心一二线城市平均土地成本为3723元/平方米，规模相近、布局一二线的房产企业平均土地成本则一般为6000元/平方米。
智通财经APP了解到，在传统招拍挂之外，融创一直没有放弃具有优势的收并购，2019件1月就斥资125亿接手泛海在北京、上海核心区域合共129.65万平米的项目。
集团主席兼执行董事孙宏斌在业绩发布会上就表示，去年融创并购占比达70%，有200个成功的并购案例，“我们有很多项目都在谈着呢”， 这充分体现了融创在并购拿地方面的竞争力。
债务结构优化，净负债率持续降低
过去一年，融创在规模稳定扩张、销售回款提速的同时，通过利用多元化的融资渠道，优化债务结构，降低财务杠杆。
2018年集团融资渠道仍以银行和其他金融机构借贷为主。截止至 2018 年 12月 31日，银行及机构借贷为1792.8亿，占比78.1%;优先票据余额为221.43亿元，占比9.7%;非公开发行公司债券余额为170亿元，占比7.4%;公司债券余额为77.9亿元，占比3.4%;资产支持证券余额为32亿元，占比1.4%。
智通财经APP观察到，2018年集团期末现金余额为1202亿元，同比增加24.3%，借贷总额为2294.1亿元，小幅上涨4.6%，同时净资产总额同比增加20.6%至731亿元。
因此，融创净负债率大幅下降，2018年净负债率进一步下降至149.4%，同比下降52.8个百分点，同时资产负债率保持稳定，在90%左右。从现金短债比来看，2018年为1.31倍，比2017年增长0.08倍，说明短期偿债能力进一步增长，偿债压力减小。
去年货币政策收紧，市场整体利率水平上升，加之汇率波动，对财务成本构成了压力。不过即便如此，融创去年的财务成本也由2017年的52.6亿元大幅下降45%至28.9亿元，这主要是因为融创在过去一年中，业务规模扩大、在建项目数量持续增加，因此资本化利息占比增加，使得费用化利息大幅下降导致的。
值得一提的是，由于房地产行业利润的滞后性，在前一两年销售规模稳定扩张的情况下，也给未来的业绩和利润吃了“定心丸”。
拿地谨慎，但可售货值充裕
如果把房地产竞争比作一场没有硝烟的战争，现金流是军饷，那么土地储备就是“粮草”。在房市降温的情况下，融创坚持高质量的土地获取标准并严控投资节奏，优化土储结构，坚决加速去化。
智通财经APP观察到，融创充分把握了市场调整节奏，规避拿贵地风险，在2018年前三季度严控拿地规模，充分发挥集团在并购领域的口碑和品牌影响力，整合利用合作方的资源获取优质项目。在四季度土地价格逐渐合理时，抓住机遇进一步补充了在核心一二线城市的优质土储。
2018年，集团新增土地储备4820万平方米，权益土地储备2631万平方米，平均土地成本3723元/平方米，该价格低于行业同规模在一二线布局的平均拿地成本。总货值达到3.55万亿元，也达到了行业前列。充足且优质的土储有力可保障和支持集团未来稳健地发展。
房市热度有所下降，但是土地市场反而偏热，溢价率较高，因此在未来的发展策略上，孙宏斌表示拿地要谨慎。实际上融创一直走的就是稳健发展的道路，在2018年经济增速有所放缓，资本市场缩紧的情况下，融创拿地就很小心，因此从年内新增土地储备面积上有所下滑。
不过，这并没有影响到集团的核心竞争力——拿地成本，从过去几年的拿地均价/销售均价的比率上，处于稳定下降的趋势，这说明集团在拿地成本上增厚利润空间的实力是非常强劲的。
总结来说，融创未来的发展充满想象力：
(1)从土储上，集团总土地储备2.56亿平方米，对应总货值3.55万亿元，2019年预计有超过400各项目进行销售，可售货值7800亿元，空间很足;
(2)从盈利能力上看，公司拿地成本低，竞争力强，利润空间很大，未来业绩不必担心;
(3)从资金情况看，现有在手现金1202亿元，并且多元化的融资渠道，和较低的利率，可以为集团的发展保驾护航。
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