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3月29日，禹洲地产(01628)在香港举行2018年年度业绩发布会。截至2018年底，公司土储约为1738万平方米，平均土地成本为4812元。集团表示，相信目前持有及管理的土地储备满足未来三至四年的发展需求。
会上，公司财务总监兼公司秘书黄展鸿表示，毛利率下降主要因有个别项目拉低整体毛利率，2019年毛利率应该更高。
此外，公司创始人兼董事局主席林龙安表示，2018年集团600亿销售目标差一点完成，主要因为公司土储在长三角占了很大一部分，因长三角是限价最为严厉的地区，所以去年有差不多90亿左右推盘向今年靠。展望2019，房地产业务将以稳为主，有信心在2020年突破千亿目标。
智通财经APP了解到，2018年公司总收入同比上升12.01%至人民币243.06亿元(单位下同)，创历史新高;年度利润同比上升19.16%至37.26亿元，母公司拥有人应占核心利润为34.185亿元，同比上升16.91%;母公司拥有人应占利润约35.05亿元，同比上升25.62%;每股盈利0.78元，建议末期股息每股20.5港仙。
以下是智通财经整理的业绩会问答实录。
问：2018年公司净负债率上升，有无融资计划改善该情况?还是仍会持续加大杠杆比例?
答：融资方面2018年较2017年有所增加是我们预料之内，在同级别同规模的房企中我们所获取的成本是最低的。在2019年，公司过去也做了一些5年美元债的发行，将一些短债换成长债。公司也会一直保持境内外融资渠道的畅通，融资成本是公司非常看重的环节。
问：去年600亿的目标有一点点没有实现到，此前提到的“千亿目标”预期何时能够实现?
答：公司二十多年来一直维持着平稳、稳健的发展，但稳健不等于停滞不前，公司每年的增长不低于20%。公司三驾马车并进，一定要有股东利益最大化，一定要有量的增加，一定要能控制住负债率。千亿目标方面，禹洲还是向着2020千亿目标前进，有信心能够完成稿，这是比较明确的。
问：与华侨城未来是否会有收购项目或投地上的合作?是否有经营管理层面的交集?
答：华侨城不仅仅是我们的第二大股东，更多也有合作的关系。合作方面并不代表我们把项目卖给它，这是不存在。在新增项目方面，我们一起拍，拍后共同来运营，同股同权。
另外，华侨城在全中国文旅产业方面非常成功，没有人可以超越它。我们一起在苏州常熟签了4.6平方公里的项目，目前这个项目没有公告。它作为一个产业，发挥产业优势，结合地产开发部分，合作共赢。
苏州是我们的重仓地，整个长三角都是我们的重仓区，所以我们非常关注销售的达标，还有项目的布局。
问：公司全年的毛利增长相比2017年有所下滑，背后的原因是什么?
答：2018年的毛利率是31%，比上年稍微低了一点点。公司毛利率一直保持在30%以上，这是我们特色。此外，2018年有个别量比较大项目，毛利率为28%，因为量比较大，所以拉低了整体毛利率。2019年新拿的项目应该不止30%，应该更高。
问：为什么今年毛利率减少，但是净利润率上升?
答：这体现我们在成本控制方面比较强的优势。
在各个环节都非常看重，无论是销售费用、管理费用，继续维持我们严控成本的策略。各个方面都会导致整体净利润整体水平是往上走。在同行业中应该是蛮高的，会努力一直维持。
问：去化率是否有压力，今年会否推出一些价格优惠的项目?
答：要看行情，今年行情是谨慎乐观，不会比去年差，但也不会好很多。另外要看不同城市，分化是很严重的，一二线城市一部分购房热情重新被点燃，甚至有涨价的可能性。但三四线城市是目前还在加速下跌，所以不能一概而论。
问：一季度公司拿地非常积极，也拿了很多非常好的一线城市地块，但是拿地价格很明显推高了很多，有人认为现在的土拍市场过热，公司如何看待?
答：一季度公司拿地准确度比较高，1、2月份拿的土地，到现在为止低价成本上升了15%以上，证明一季度土地市场有一点升温了。公司在一季度拿地花了109亿，拿了261亿以上的货值，应该全部集中在一二线城市。
土地市场确实是升温了，但升温也是正常的，因为现在整个经济有所回暖，还有房地产市场方面和融资压力方面都有所回暖了。内地基本上放开了，去年的融资难、融资贵问题逐步在解决。
不仅仅是房地产，更多是制造业、高科技产业。房地产业不纯粹是房地产业，它涉及到很多方面，比如高科技产业、智能化体系、钢材业、铝材业、高端玻璃产业等，会顺而带动相关产业的落地。融资难、融资贵的解决也会支撑着产业复苏，我认为整体形势是向好的方面走。
我们会谨慎选择，不盲目拿地，不会在高峰期拿更多地。会选择机会来做收购和并购，不会盲目收购资产包模式，会单独根据每个项目能实现的盈利空间，所能达到销售的标准，来确认项目的落地。
问：禹洲目前在大湾区土储相对较少，未来会增加到什么程度?未来是否会减少海西的比例?如何看待苏州市场的情况?
答：大湾区方面，我们2015年才开始布局大湾区，现在已布局包括深圳、惠州、佛山、中山等，未来一定会加大对大湾区的投入。我期待未来3到5年大湾区能给公司的业务带来20%的贡献率。
海西比例的降低很正常，公司过去以项目为中心。24个城市已经有业绩出来，海西的比例自然有所降低，不影响总的业绩达标。
苏州市场已经回暖，只是去年限价较严，今年限价有所松动后，整个长三角市场都在全面复苏，还是以稳为基调。
问：去年推货主要在下半年，所以可能对销售有所影响，今年推货的节奏是怎样的?
答：推货节奏会比去年有所改善，目前布局是上半年推40%，下半年60%的节奏。要达到完全理想的上下半年平均，仍需要一个周期，不是一步就位。要辩证地去看。
三季度是推盘最好的机会，因为那时候会松动一点。
问：今年差一点点没有完成年初600亿的目标，能分析一下具体原因吗?
答：去年达标差一点，有两方面的原因：1.我们的土地储备大部分在一二线城市，在长三角占了很大一部分。长三角是限价最严厉的地区，所以去年有约90亿左右的推盘往今年靠。
如果要达标其实很简单，把上海办公楼卖掉就达标了，但在核心地段的商业是不卖的。禹洲跟别的地产商不一样，我们不是纯粹冲量的企业，是三驾马车并驾的企业。优质资产我们会自己保留着，来做集团长远发展的基础，在量上根据情况来调节，属于常规之内。
问：今年限价政策目前没有放松的迹象，有没有什么具体应对的措施?
答：我们对整个市场还是要有一个谨慎乐观的态度，不能太乐观去博未来限价全面放开而加很多预期，所以实际上我们新拿的项目都是按照这样的预期去谈。
如果把限价当成一个长期的状态去看，未来对我们管理要求更高。过往公司也是以低成本著称，既要有效率也要有效益，要向内去发力。
未来什么时候能放开限价，我觉得等到价格已经放开涨不动的时候，其实就会放开限价。
问：土地储备目前的存货有多少，保持在什么比例?今年年初增加了多少货值储备?
答：关于土地储备，今年一季度有200多亿的新增土储，其实这些都是按照刚才的标准严格筛选，不是盲目去冲量，在投资过程当中坚持三驾马车。
当然未来可能会有更多方式，不光是招拍挂，还要收并购，更多是合作。希望更多优质、长期的、有资源优势的，志同道合的合作方，相信未来也会越来越多。今年我们还在加大产城的项目，以及尝试一些旧改类的项目，拓宽我们的投资方式和渠道，加大土地储备。
问：有越来越多房企淡化规模的说法，公司对规模是什么态度?关于长三角发展示范区雏形逐步展开，未来在上海青浦、苏州吴江这些热门板块区域有没有一些更多的布局规划?如何看待2019年的房地产形势?
答：房地产规模应该要回归国际资本市场认可的、跟国家政策相匹配的规模。在未来发展过程当中，像评级公司所说的，要确保可实现盈利空间的规模。
公司历来都不是以追求规模为目标，当然规模也是很重要，我们要跟利润、负债率比例结合在一起。当然规模应该要跟权益、负债结合在一起，形成核心竞争力。
对上海布局方面，我非常看好上海，无论未来上海的产业转型、金融体系板块的落地，都可以走在内地前端。我们今年在上海拿了两个项目，短时间内在上海连续落地两个项目在地产商中是少有的。
2019年房地产形势方面，还是以稳为主，稳健是今年房地产的主调，不会大起大落。但应该会分化，如产业转型较成功的、人口流入的城市，复苏会更快一点，在各方面会更有吸引力，在三四五线城市可能会弱化一点。我认为人往高处走，水往低处流，这是自然现象，但总体来说整个房地产业还是以稳为主。
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