低基数高弹性，佳兆业物业（02168）是一支被低估的票？ 提供者 智通财经

一个多月前，佳兆业物业(02168)被称为物业行业最低估的股票，但是智通财经APP注意到，在物业股跟随大盘遭遇杀估值期间，佳兆业物业却在估值持续修复。

(行情来源：富途证券)

看好佳兆业物业的投资者，其逻辑很简单：2018年扣除了一次性上市费等开支后,其核心盈利实际是1.05亿人民币(单位下同)，根据wind的数据，目前在港上市的主要物业股静态PE介于20-40倍之间，取中间值平均30倍PE，预计佳兆业物业的合理市值应该达到30亿。

智通财经APP认为，物业股按30倍算没有问题，但是万一市场不好杀估值，咋办?这就不得不进一步探讨佳兆业物业的安全边际。

低基数高弹性

对于不太看好佳兆业物业的投资者，其主要纠结母公司佳兆业集团(01638)过去几年的低增速增长，但是买股票都是买未来而不是买过去，从年初以来披露的数据来看，佳兆业集团今年的销售增速良好。

数据显示，2019年1-4月佳兆业合约销售额同比增长68.9%，权益销售同比增长74%，为地产前30强权益销售增速第一名，此外，佳兆业权益销售占比更是高达91%。

由此看来，今年以来佳兆业销售增速明显提速，这也意味着佳兆业物业在管面积也将提速，或将赶上雅生活(03319)、永升生活服务(01995)、中海物业(02669)此前的增速。

对比差不多同规模的奥园健康、永升生活服务，其目前市值分别为佳兆业物业的2倍、3.36倍，而其母企近几个月销售增速明显赶不上佳兆业。

据悉，佳兆业集团2019年的合约销售目标为875亿元，2019年整体可售资源约1580亿元，推盘时间将主要集中在三季度及四季度。

截至2018年12月31日，佳兆业物业的合同建筑面积为3219万平米，在管建筑面积为2686.9万平米，近3年的复合增长率分别为13.71%和13.59%。虽然从目前佳兆业物业的在管面积增速来看，处于同业较低水平，但低基数也是佳兆业物业弹性大的主要一个优势。

据估算，除了新获得的790万平米在管面积，再加上佳兆业今年约400万平方米供给，第三方的拓展又有200-300万平方米或以上，佳兆业今年业绩弹性很大。

充足子弹持续夯实多元化管理

众所周知，物管行业集中度正加速向头部企业靠拢。基于此，佳兆业物业明确表示，未来将通过盘点各区域现有项目资源及分析市场状况，战略性选择拓展重点区域及业态布局，以大战略合作、收并购及招投标等方式继续扩张规模。

如4月12日，佳兆业物业宣布拟以3658万元收购嘉兴大树物业管理有限公司60%股权，获得接近790万平方米管理面积，此次收购将进一步拓展公司于长三角地区的物业管理组合以及提升市场影响力及竞争力。

截至2018年底，佳兆业物业在手现金高达7.08亿，无有息负债，并且高于总负债5.48亿。

从行业前景来看，物管行业集中化程度还较低，且机构目前一致认为物业服务行业在未来3-5年仍然处于快速发展时期，因此，手握充足现金的佳兆业物业在收并购方面享有优势充足将持续支持规模扩张。

据国泰君安最新研报估算，根据2016-2018年房地产开发企业销售商品房房屋面积，估算到2020年管理面积可增加约44亿平方米达到290亿平方米，市场规模可达到1.5万亿元。

值得一提的是，佳兆业物业在管项目除了住宅，还包括商用物业、写字楼、表演场地和体育馆、政府建筑物、公共设施及工业园，如通过对比2018年和2017年的在管项目能发现，2018年佳兆业物业在非住宅类物业上的扩张是快于住宅社区的。

多元化的物业管理，一来显示公司市场影响力和市场占有份额的扩大，二来意味着公司抗风险能力较强，可以分散收益来源，培育新的利润增长点。

值得一提的是，凭借着物业管理专业知识，佳兆业物业2018年交付前及顾问服务收入大幅增长，该部分收益约由2017年的2.96亿上升至3.56亿，占比由20.2%攀升至39.7%。

防御板块中的低估股

其实，对于去年有打新物业股的投资者而言，不管是佳兆业物业，还是新城悦、永升生活，小赚就跑了的投资质而言，如今看其后市涨幅，似乎都错过了好几个亿，说到底，还是对行业没有深研。

据wind数据统计，预计佳兆业物业2019-2020年净利润复合增长率为81%，对应2019、2020年PE分别为10.2倍、6.9倍，而雅生活、中海物业未来两年的净利润复合增长率分别只有27%、26%。

因而，此时的佳兆业物业不仅具备物业股轻资产、非周期、抗通胀、现金流稳健等特点，未来两年业绩也具备高弹性，目前估值怎么看都较同业更具吸引力。

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