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作为湾区“网红”房企，龙光地产(03380)凭借着丰富的优质土储、一流的盈利能力一直备受褒奖。
谈资之外，智通财经APP注意到，截至2019年6月6日，龙光自前期高点14.34港元已回撤19%，从安全边际来看，2018年派息率为51%，过往派息率稳定在40%以上，ROE更是高达31.5%，目前股价对应2018年股息率约为7%，机构预计2019年股息率将达到9%。
按照著名国际投资银行瑞士银行(UBS)不久前给予的买入评级，龙光地产目标价为16.4港元。另一家券商西南证券也维持对龙光地产的买入评级，目标价至18.67港元。
很多时候市场是非理性的，四月份以来内房股跟随大市调整，很多绩优股也被拖累。回过头来看，盈利能力持续跻身行业领先水平，82%土储聚焦大湾区的龙光地产，入场机会是否已逐渐显现呢?
从技术指标分析——多指标提示买入机会
在市场交易的过程中基本上会分为两大派，一个是主要依靠基本面来操作的，另一个就是主靠技术分析。
鉴于龙光地产的基本面，回归其近两年的财报表现，每次均能交出不错的成绩单，营收、利润以及现金流指标等各方面，都有长足的增长。不妨先从技术方面，评估现在是否买入龙光的机会?
通常从对市场的正确性认识来说，技术分析的投资者认为市场永远是正确的，其基本准则就是：跟着市场走，不预测。
(富途证券，日线图，截至2019年6月6日)
从日线图来看，截至2019年6月6日，龙光收盘价11.58港元落在此轮涨幅的黄金分割位0.618之上，属于强势调整范围，只要不低于0.5的位置10.4港元可以持股待涨。
技术指标上，回调黄金分割0.618位置是强势调整，0.5的位置是正常，0.382的位置9.45港元为弱势调整。
(富途证券，60分钟图，截至2019年6月6日)
从短期60分钟周期来看，龙光地产从最高位14.34港元下来成交量并没有放大，而且有萎缩的迹象。此外，MACD与股价三次背离，且形成金叉，目前DIF(差离值)在O轴之上为买入机会。
上文所指的MACD与股价三次背离，是指股价每次创新低，该DIF指标(上图三个箭头位置)并没有创新低。
(富途证券，周线图，截至2019年6月6日)
此外，从周线布林BOLL通道看，有机会跟2017年底那次调整一样，布林通道扩张后回抽中轨将继续上涨。
从基本面观测——2019年净利润和核心利润将双双突破百亿
技术面重要，基本面也很重要，若能将两者完美地结合起来，交易的成功率则会大大提高。
纵观近年来表现，龙光地产一直保持销售和盈利的双高速增长，粤港澳大湾区土储含金量最高，价值巨大，长期盈利增长稳定性强，战略清晰及执行力强，股息位居行业前列。此外，龙光地产财务稳健，资金充足，信用评级持续上升，没有配股融资需求，风险较低。
对于龙光的基本面，本文主要从城市更新项目潜能、可结算规模及2019年盈利预测等维度进行分析。
(1)土储对未来的成长性贡献
充裕且优质的土储为评估房企实力最重要的因素，是房企未来规模再上台阶的基石。
虽然属于区域型房企，但龙光的土储优势已经非常明显。截至2018年底，包括公开招拍挂、收并购及城市更新项目在内，龙光地产土储权益总货值已经达到6520亿元。
尤其是这家公司的土储含金量颇高，在6520亿元土储权益总货值中，粤港澳大湾区土储货值5356亿元，占总货值比重82%，其中深圳土储权益总货值达1805亿元，这些区域都堪称寸土寸金。
据克而瑞研究公布的《2018年中国房企总土储货值排行榜TOP100》，龙光地产总土储货值已经在事实上超越新城控股、世茂房地产(00813)、富力地产(02777)等房企，权益货值跻身行业前十，排名第9位。
土储成本更是未来盈利的基础。截至2018年底，龙光地产的土地储备平均成本为每平方米3985元，平均土地成本占售价比仅2成左右，远低于行业平均水平，为其高利润持续发力提供了巨大空间。
尤其值得注意的是，龙光在城市更新领域的速度明显加快，进入收获期。2019年,该公司将有超过700亿元的城市更新项目完成孵化并形成新供应,未来每年将孵化城市更新项目货值不低于300亿元。
华泰证券研报告透露，龙光位于深圳蛇口及惠州大亚湾的两个城市更新项目有望在今年获得政府批准，可为集团新增400亿元以上货值的高利润土储，这些项目核心净利润率在15%到20%之间。
(2)可结算规模对于2019年的业绩贡献测算
根据龙光2017-2018年的合约销售及收入数据，可估算出截至2018年底已售未转收入约500亿，这意味着2019年业绩八成已被锁定，业绩确定性高。
2019年龙光权益销售目标850亿元，预计推出货值1500亿元，其市场需求强劲的粤港澳大湾区占比超过六成。
从销售业绩公告来看，龙光的销售增长呈加速趋势，5月合约销售额一举突破百亿元大关，同比增长24.1%至101.3亿元，创公司月度销售记录。今年前5个该公司合约销售额约为344.5亿元，同比增长19.5%，完成年度销售任务的41%，目标完成率居行业前列。
由此可估算出，2019年该公司可供结算金额盘子远超千亿：权益销售计划850亿+已售未结500亿=1350亿，这仅仅是保守估算。
(3)以财报的维度测算2019年盈利
龙光地产以持续高盈利能力领跑行业。2018年公司物业销售毛利率保持在35.6%，核心净利润率高达17.3%。
与此对应，龙光地产在2018年毛利润首次突破百亿大关，达到人民币148.87亿元，同比增长56.4%;净利润达89.96亿元，核心利润达76.55亿元，同比增长65.7%，核心利润规模在同等规模房企中稳步领跑，甚至超过部分千亿规模房企。
依据公司可结算规模和盈利水平，德银发表的最新研报预测，龙光地产今年将顺利完成850亿元的年度合约销售目标，核心盈利有望达到100亿元，盈利能力继续领先行业。此次，德银还预期，龙光地产未来三年核心盈利年化增长率可稳定在30%左右。
由此判断，龙光地产2019年净利润和核心利润双双突破百亿大关将是大概率事件，利润规模相对于其销售规模而言，绝属行业佼佼者。
截至2018年底，龙光在手现金357亿元，凭借不断丰富融资渠道，融资成本持续保持稳定，财务结构稳健无忧。
技术面+基本面的共振
光谈价值，不顾走势，或者光看走势，不谈价值，那都是莽夫，一只好的股票，必定是基本面与技术面共振的结果。
智通财经APP认为，2019 年逆周期调节背景下，政策改善和信用宽松将推动信用利差收窄，同时也将赋予融资能力较强的低估值绩优二线房企以更高的业绩弹性，龙光地产堪称首选。
从龙光过去三年的估值中枢来看，每次PE调整到中枢值5.9倍，都会出现强势反弹。正如上文所述，从日线图来看，只要未跌破10.40港元，则都属于股价强势调整，目前60分钟周期DIF(差离值)站上O轴为买入机会。
龙光扎实的发展基本面将成为股价强有力的催化剂，也难怪摩根士丹利、花旗、瑞银等多家国际著名投行一致看好该公司的发展前景，均推荐龙光地产为行业首选股。
6月2日，德银研报预测，龙光地产2019年中期业绩将强劲增长，今年仍维持较高派息率，回报股东;6月6日，华泰证券研报预期，龙光地产2019年中期及全年业绩将强劲增长，上调龙光地产评级至买入。
回到行业政策面来看，未来中央调控将更多体现于各地政策的差异性和因时调整的灵活性，全国整体市场表现将较以往大起大落的周期更趋平稳。因而随着无序成长时代的结束，房地产市场进入了强者恒强的王者时代，像龙光地产这种成长性好、质地优良、回报率较高的房企，目前回调则是买入的良机。
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