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地产企业债券市场的火爆，让中国30强房企通过财务置换的方式降低融资成本，这其中包括新一线的房企融信中国(03301)。
为了优化债务结构，融信中国2019年以来动作频频。据最新消息，近日，融信以18.31亿元人民币提前赎回首批私人公司债券，这批私人公司债券的存续本金总额为17.5亿元人民币，到期日为2020年1月26日。
美元债方面，6月19日晚间，融信宣布回购并注销了6495万美元，于2021年到期的8.25%优先票据。在上周四(6月13日)，融信还以4694万美元的价格回购了总本金额为4664万美元的2019年票据。
实际上，这是融信中国今年以来调整和优化资本结构的一部分。在今年上半年，融信还通过多次发行新美元债适时延长债务久期及调低融资成本。
据智通财经APP统计，年初至6月18日期间，融信中国已成功发行6笔美元优先票据，总计本金额为15.35亿美元，发行票据所得款项净额均用于公司现有债务的再融资。
不断优化债务结构，信用评级上升
2018年也是融信中国密集发债的一年，但相比之下，今年发行的优先票据在资本市场引起了更为热烈的反应，例如4月17日发行的2亿美元票据获得16倍、近33亿美元超额认购，这是同期内认购倍数最高的内房高收益美元债。
背后的原因，一方面是美元债市场投资情绪回暖，今年以来，国内流动性改善，及贸易紧张局势缓和，加上美联储加息放缓，中资美元债市场与2018年的颓势形成截然相反的走势，市场对于高收益美元债的需求重回强劲态势，用异常火爆来形容也不为过。
Dealogic数据显示，仅今年头两个月，中国房企发行的美元债规模同比增加136%至190亿美元，这一数据已经超过了2019年房企到期债务规模(174亿美元)。中金公司根据彭博二级行业(剔除城投)口径整理的数据也显示，房地产美元债今年前两个多月合计发行206亿美元，占总发行量比例超过60%，达到地产板块18年以来发行量的新高。
另一方面，投资者踊跃认购融信中国的优先票据，也反映了其在资本市场的融资能力。随着去杠杆策略稳步推进，市场也逐渐认可融信中国资本结构优化的效果。
除了发行离岸的美元债之外，融信中国还于2月向上交所申请发行总额不超过40亿元人民币的境内小公募公司债券。智通财经APP获悉，该公司债券申请已获通过，接下来将分若干批次在中国境内发行。
值得一提的是，该公司债券为无担保债券，并符合进行证券质押回购的基本条件。由于信用评级公司中诚信证券评估有限公司对融信及这批2019年境内公司债券作出了AAA评级，融信将享受内地较低息率的融资。
除了发行美元债，融信中国还通过配售和出售项目的方式降杠杆。4月初，公司按每股10.95港元配售最多1.08亿股现有股份，此次配售获得包括来自欧洲、美国、中国内地、中国香港、新加坡、澳洲等地区的共60家长线基金、资产管理公司、保险公司、对冲基金等机构投资者参与，拓宽股东基础。
3月份，公司向绿地地产出售两者共同开发的商业地产项目50%股权，回笼了10亿元现金。
在降杠杆成效显现的背景下，国际大行对于融信中国的信用评级也在提升。4月份，国际信用评级机构穆迪和标普双双上调融信的评级，其中，穆迪将公司的主体评级直接上调至“B1”，评级展望为“稳定”;标普确认融信中国的长期评级为“B”，将评级展望从稳定上调至“正面”。
穆迪认为，融信中国在规模快速、稳健增长下，各项信用指标在未来12至18个月将会改善，预期该公司未来12至18个月能在保持扩张的同时落实降杠杆计划。
而标普上调信用评级展望的原因则在于，预期其杠杆和资本结构在未来12个月会进一步优化，另一方面，收入有望保持强劲增长，利润率会更趋稳定。该机构还表示，“融信目前的土地储备足够未来三年发展，相信公司强劲的销售和现金流将有助于公司下一年的债务管理。”
信用评级上调反过来也将有利于融信中国能以更低的利率发行债券，从而优化债务结构，降低融资成本，为增厚利润腾出空间。
去年融信中国净负债率同比下降54个百分点至105%，较2017年末大幅下降54个百分点。扣除预收账款(合约负债)的资产负债率降低7个百分点至51%。今年的目标是降到90%以内。
前5个月完成销售额466.48亿元
债务结构逐步优化的同时，融信中国的合约销售保持良好增长。
数据显示，5月单月，融信中国实现总合约销售额约为人民币110.88亿元，环比增长8.61%，同比下降9.18%;2019年1-5月总合约销售额约为466.48亿元，较之去年同期的447.29亿元增长4.29%;平均合约售价约为每平方米18705元。
2018年融信中国合约销售额1218.8亿元，位列中国TOP100房企第25名，正式跻身千亿房企俱乐部。根据融信中国的计划，2019年合约销售额目标为1400亿元，较之2018年增长14.87%，现在已完成目标的33.32%。
今年前5个月，融信中国4%左右的合约销售增速虽然相比同业偏低，但考虑到从2015-2018年融信中国均能完成超额完成目标，加之其推盘高峰期集中在下半年，下半年的销售增速通常高于上半年，故此2019年完成即定目标的难度不大。作为例证，2018年融信中国提出1200亿元的销售目标，但最终合约销售金额超标达成。
值得注意的是，如果这个销售金额能够最终实现，按照融信中国过往约10%的利润，则其2019年前瞻PE仅为1.94，如此低的PE值在所有内房上市房企中位列前三。
低溢价买地“备粮”
融信一边通过销售加速现金回流，一边低溢价买地“备粮”。智通财经APP了解到，6月4日，融信以底价竞得郑州市高新区6宗地块，总成交价18.19亿元，起始楼面均价2659.52元/平方米。
这6宗地块有4宗地块为城镇住宅用地，2宗为商业用地，总用地面积为19.98万平方米，总建筑面积为57.82万平方米，总计容建筑面积57.4万平方米。这是融信中国一、二级联动土地开发模式的又一次实践。截至目前，通过一二级联动锁定的项目建筑面积接近700万平方米。随着位于郑州及太原的一、二级联动项目陆续步入收成期，土地储备进一步得到丰富。融信相信，土地资源能够满足未来三年的发展。
实际上，年初以来，公司还通过其他方式在核心城市、核心地段扩充土储，目前已累计新增15幅土地，涉及建筑面积约140.82万平方米。除了郑州新增的土储之外，融信还成功以底价拍得福州长乐及温州苍南各一幅优质商住用地。于温州乐清市中心及湖州市吴兴区的经济发展重点区域，分别以低至4%及0.13%的溢价率竞拍得各一幅优质地块。
今年以来温州土地市场较为活跃，4月份，天阳地产经过80轮报价，以34.8%的溢价率夺得温州苍南一幅地块，金科则经过142轮竞拍，以34.76%的溢价率摘得温州平阳县一地块。弘阳、凯迪控股、浙江欣元等房企以10%-30%的溢价率拍得温州地块。相比之下，融信拿地更为谨慎。
谨慎拿地背后，反映了融信中国主动降速、从快速增长到稳健增长的策略转变。2018年，融信的首要目标已经变成“保利润和降杠杆”，2019年，在1400亿的销售目标之外，降杠杆、降负债、提升ROE和寻找更高的利润空间，仍是融信中国的主要方向，这或有助于其提升利润率水平。
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