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恒隆地产在内地因恒隆广场而驰名。与内地房企的租赁业务相比，恒隆地产租赁业务无疑是成功的。但缺乏了销售物业带来的可观利润，公司业绩也是持续下滑。想靠 包租公 生意打开局面，恒隆地产的租赁业务能否支撑公司未来发展？
缺失物业销售，公司收入、溢利双双下滑
7月30日，恒隆地产（00101-HK）发布2019年中期业绩，上半年公司收入、溢利双下滑。
上半年，公司营收42.04亿港元，同比下滑18%；股东应占溢利35.16亿元，同比下滑25%；每股收益减少至0.78元。
恒隆地产创立于香港，2001年将发展重点移到内地，以在香港和内地建造、持有和管理世界级商业综合项目恒隆广场而驰名。
公司奉行顺周期投商业地产，逆周期时投开发物业的发展策略，坚持通过高派息率支撑股价底线。在房地产市场来回变身，成功发展为以投资性物业为核心，以租赁收入为主要营收结构的房地产企业。
作为商业地产的拥趸，期内恒隆地产物业租赁表现延续2018年下半年以来的增长态势，虽然人民币兑港币同比贬值6%，但物业租赁收入仍达42.04亿港元，同比增长2%。
拉长公司近五年营收结构看，恒隆地产物业租赁已经形成稳定发展态势，而销售物业则变动较大。
Wind数据显示，2015年-2019年中报告期内，公司物业销售分别为港币7亿元、24亿元、25亿元、10亿元、0亿元。
从公司2018年年报可见，恒隆地产在香港或已无可出售住宅项目。财报显示，除蓝塘道项目12间半独立大宅和浪澄湾的一个单位外，恒隆地产已经将香港的住宅全部出售。
缺乏可出售的住宅项目，也导致公司2018年利润下滑。2019年上半年，恒隆地产又卖出蓝塘道项目23 39的半独立式大宅，和荔枝花园原定持作投资物业的111个停车位。两相交易入账将在今年下半年完成，或将拉升今年全年业绩。
投资物业公平值同比减少41%
物业销售收入的下滑，曾让恒隆地产2018年收入和溢利双双下滑。至今这个局面仍无法改观。
财报显示，由于2019年上半年公司无物业销售收入，导致物业销售收入同比减少100%，进而影响到公司营业溢利同比减少13%。
近10年来，已经很少见到恒隆地产香港拿地的报道。估计公司手里有的也就投资性物业，而随着增厚业绩的需要，公司未来究竟有多少自持转销售还有待观察。
令公司 雪上加霜 的是，期内公司投资物业公平值同比大减41%。2019年上半年，公司录得整体重估收益14.38亿港元，较2018年同期的24.56亿港元下降41%。
由于业务重估收益比去年同期低，股东应占纯利减少25%，至港币35.16亿元。撇除物业重估收益，及所有相关影响，股东应占基本纯利整体减少4%，至22.29亿元。
作为从投资性物业上找钱的恒隆地产来说，每年的物业公平值也是平衡利润的一个重要调节器。不过今年上半年，这个调节器贡献为负。
截止2019年6月30日，恒隆地产投资物业总值为1369.70亿港元，其中，香港物业组合估值约663.82亿港元，及内地物业组合估值705.88亿港元。
上海是最大市场，大连恒隆出租率仅79%
自2001年公司将发展重心移到内地，内地物业租赁营收和增速已经多年赶超香港收入。
2018年，公司租赁物业总收入81.81港元，同比增加5%。内地物业组合收入占比上升7%，占总收入比例52%。香港物业组合按年增3%，占总收入比例为48%。
恒隆地产内地的租赁物业组合主要为商场+办公楼模式。财报显示，期内公司收入主要来自上海、无锡、潘阳、济南、天津、大连的恒隆商场和办公楼。
从2019年中期报看，虽然公司业务覆盖多个城市，但仅上海一座城市就贡献了64%的收入，贡献金额达人民币12.21亿元。
且期内位于上海港汇的恒隆广场商场正在进行大型翻新工程，对报告期内租金收入造成影响。在此情况下，上海整体物业收入仍同比增加4%。
此外，财报显示，上海以外地区的物业收入同比大幅增加14%，延续了去年下半年以来的升势。去年下半年上海以外地区的物业收入同比增加7%，但这个基数就比较小了，未来几年可能都无法和上海相媲美。
以大连恒隆广场为例，截至2019年6月底的最新出租率仅为79%，天津也才83%。而上海恒隆广场的出租率高达98%，大连、天津等相对弱势的出租率也更难支撑未来业绩的大幅增长。
恒隆地产浮华还能走多久？
位置绝佳的地标、出类拔萃的建筑、纸醉金迷的奢侈品，让恒隆广场成为浮华的象征。然而这一记浮华却是经不住现实推敲的，随着贸易摩擦的影响、消费下行，消费者的习惯极有可能发生转型。
上半年发生的某奢侈品 筷子事件 就让大部分国人在情绪上对奢侈品产生抵触。奢侈品本事消费也是一种情绪消费，一旦动摇了支撑动机，这种消费极有可能崩塌。
这对专注于零售的恒隆地产来说是潜在风险。不过在这假设的危机还未来临前，公司首先要面对的还是竞争风险。
以公司最大内地市场上海为例。上海零售市场日渐壮大，恒隆广场对手越来越多。
据中国连锁经营协会和世邦魏理仕联合发布的报告显示，2018年上海共开出各类首店835家(不含快闪店)，平均每天新增2.3家首店。
新的消费形势当前，恒隆地产与面积大、人流多很难再沾边了，估计未来能抵挡一阵的也就是昔日 上海滩一哥 的老标签，和沉淀多年old school气息。
此外，势均力敌的对手也一直在追赶。太古里、新鸿基徐家汇ITC即将于2020年底登陆上海，也让恒隆地产压力巨大。
最后恒隆地产现有业务是否可持续也有待观察。Wind数据显示，2015-2019中期报告内，公司租赁业务增长率分别为8.61%、1.17%、-1.84%、7.38%、2.09%。这个极低的增长态势很难实现公司规模化扩张和业绩的大幅提升。
而公司在物业销售方面已经表现出没有持续利润，在这种情况下，恒隆地产如何继续开拓市场，寻求新的利润增长点，去支撑公司长期业绩和股价，显得尤为迫切。
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