“破7”提升美元债融资成本 高杠杆房企“钱途”堪忧 提供者 财联社

财联社（北京，记者 李洁）讯，8月5日，人民币兑美元汇率离岸和在岸价格均突破“7”这一整数关口。这是人民币兑美元汇率近十二年来首次突破“7”。

当日，多只地产股股价下跌，房地产板块集体走低。同策研究院一位研究员分析称，人民币汇率“破7”对以海外融资为主的房企影响较大，如果房企通过发行美元债以借新还旧，意味着更高的还债成本。

引人关注的是，自2019年开始，房企迎来偿债高峰期。Wind数据显示，2019年—2021三年间，地产企业海外债券到期规模都在200亿美元之上，成为近几年偿还规模最大的三年。其中在2019年房企海外债到期数量66只，到期规模237.57亿美元，到期规模同比2018年增加30.91%。

“对于之前发行了大量美元债的房企，汇率下跌会造成汇兑损益，从而造成房企海外发债成本上升，也将造成房企净利润下滑。”一位全国性房企副总裁告诉财联社。

业内人士认为，汇率波动对高杠杆的中小房企的财务冲击会更大。“高杠杆房企融资成本本身就比较高，融资相对较难，面临经营困难以及偿债风险等问题。”一位房地产机构的分析师如是说。

据中原地产统计，截至2019年7月末，房企计划发行美元债460.7亿美元，同比2018年同期的386亿美元上涨幅度达19.1%。与此同时，融资成本也出现上升，多家房企发行美元债的资金成本超过10%。华泰证券研报也显示，2019年，海外发债成本整体上行，短久期高票息特点明显。

其中景瑞控股发行2022年到期的2.6亿美元票据，年利率为12%；花样年拟发行2022年到期的2亿美元票据，年利率为12.25%；天誉置业发行1.05亿美元的票据，年利率为13%；佳源国际拟发行2.25亿美元于2022年到期的优先票据，年利率为13.75%；泰禾集团发行4亿美元的债券，票面年息高达15%。

“这些房企发行如此高利率的美元票据，虽然短期内可以改善其资金状况，但会对后续的债务兑付形成较大的压力。尤其是人民币汇率波动带来的汇兑损益，未来实际支付的利息会更高。” 一家国际资管公司的高管告诉财联社记者。

协纵策略管理集团创始人黄立冲则认为，未来房地产开发商可能面临流动性寒冬，尤其是高杠杆房企，不排除未来会有地产上市公司出现债务违约。

“美联储有着很强的降息预期，但在全球经济下行压力增强以及投资者避险情绪影响下，美元债发行成本上升的概率会增强；另一方面，如果房地产企业从境外发行美元债用于清偿境内债务，则要面对利率和汇率的双重风险。”上述房地产研究机构分析人士向财联社表示。

事实上，人民币2015年“8·11”汇改后曾出现的贬值，引发不少房企汇兑损失。据彭博统计，2015年全年房地产企业因为汇兑损失超过120亿元，其中恒大、雅居乐等美元债额度较大的房企损失均超过10亿元。

此外，2018年全年人民币兑美元下跌幅度超过5%，2018年万科A、招商蛇口、新城控股的汇兑损失分别为13.2亿元、5.36亿元、4.16亿元。

为避免汇兑损失，降低风险，此前房企曾选择提前赎回，上述房企副总裁也称，“最好的方法就是提前把美元债还掉”。

但黄立冲表示，现在的情况与几年前不太一样，今年融资环境收紧，房企提前赎回债券的可能性不大，因为不少房企手头并不宽裕。

7月12日，发改委要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。而在发改委发布该政策前，房地产企业利用窗口期大量发行美元债。

“现在融资难度很大，对房企来说最重要的是能融资，尤其是债务比较高的房企，融资的钱必须要偿还债务。”黄立冲说。

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