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财联社（深圳，记者 杨依依）讯，在融资不断收紧、销售明显放缓的双重困境下，越来越多的房企加入到“全民营销”的队伍中。
“全民卖房，当然是非营销线的员工卖得差。”一位房地产咨询公司负责人告诉记者，虽然一些房企进行全民营销主观上是为促销售，但客观效果上造成了变相裁员，也有房企可能一开始就存在缩编减员的需求，然后通过这种方式来操作。
一家千亿上市房企的高管对财联社记者表示，目前房企都在“拼销售”，同时也在收紧拿地，预计明年的开工量会出现较大幅度的减少。
时代中国“强制员工卖房”风波
近日，广州房企时代中国（01233.HK）陷入“强制员工卖房”的舆论风波。几张流传出来的疑似时代中国员工微信对话的截图显示，该公司下达了卖房指标，要求在2020年1月15日前，普通员工必须每人卖出1套房，经理及普通总监每人2套，普通总监以上每人4套，副总裁每人6套，如果员工在规定时间内完成不了卖房指标，将会被裁。
对此，时代中国方面回应称，“关于网传消息，实为房企通行已久的全民营销，公司只是号召发动大家积极宣传、推荐公司的产品、项目信息，没有下硬性的指标要求。”
财联社记者从多名时代中国内部员工处了解到，该公司的全民营销确实没有与裁员直接挂钩，但规定了卖房指标，而且从去年就已经开始实施。
“全民营销是营销管理中心总经理何彬上任后开始实行的，去年对普通员工要求的是4-6人一套，今年上半年是3人一套，现在升级到1人一套。之前没有完成销售指标，一套罚3000元，绩效打八折，从上到下，连饭堂阿姨和物业保安、保洁都一样，无差别对待。” 时代中国总部一位内部人士向记者透露。
该公司一名地方公司员工告诉财联社记者，“最近各个部门分别都开了会，宣贯全民营销，1人一套是大部分，也有少部分员工还是多人一套。员工推荐有99折，不同的项目佣金比例不同，绝大多数按总价的1%提成。我们的年终奖和公司销售目标完成率是挂钩的，完成不了绩效要打八折。”
而时代中国的全民营销已经让一些员工颇有微词。“去年为了完成任务，和同事合买了一套房，今年变本加厉了。”上述时代中国总部人士表示，“今年已有少数员工因为不堪营销压力辞职。”
“部分房企将全员营销直接与工资挂钩，等于变相克扣工资，或变相裁员。”房地产评论人邓浩志认为，全民营销毕竟和专业营销不同，还存在虚假营销的可能，有员工急于完成卖房指标，可能过于夸大项目的优点，最终导致各类维权现象出现。
正如时代中国方面所言，全民营销在房地产行业较为普遍。包括恒大、富力、阳光城等多家房企均推出了全民营销，且在今年有“白热化”的趋势。
近期恒大开启了新一轮全员营销，时间从8月20日至10月8日。尽管该公司未设置硬性卖房指标，但一名恒大地产板块的员工介绍，“每个人要完成一周10个带客到访量，包括工作日4个、周末6个。”
据多名恒大员工透露，最近恒大对售楼处到访客的要求，从验身份证即可，变更到必须听完讲解才算一个到访量。
上述恒大地产板块的员工向记者表示，“之前我们部门如果未完成到访量指标，部门负责人按每周一个人头2000元罚款，现在改为直接扣掉综合奖金的5%。”不过，恒大汽车和恒大人寿的两名员工则表示他们没有明确的处罚措施。“集团没有下发统一的处罚机制，由各个部门自己定。”一名恒大人寿员工说。
开发商“拼销售”保现金流
“不会卖房的开发商员工不是好运营，不是好行政……这么说吧，连好保洁阿姨都不是。”上述房地产咨询公司负责人调侃道，“以前地产企业赚钱太容易，现在要还了。”
事实上，开发商赚钱的难度确实在加大。随着房地产调控政策不断升级、楼市逐渐趋冷，多家房企今年上半年的业绩增速出现下滑。
据中银国际证券报告，2019年上半年地产板块主营业务收入同比增长20.5%，较去年同期下降4.0个百分点；净利润同比增长12.2%，较去年同期下降26.7个百分点。东方证券的研报显示，其统计的116家A 股上市房企今年上半年销售回款总额为13774.7亿元，同比增长 14.5%，增速较去年同期下滑10.3个百分点。
华泰证券则认为，受结算时滞影响，2019年地产企业主要结算项目为2016-2018年的高价销售楼盘，由此导致收入、毛利率表现亮眼。目前房企弯道超车、实现规模跨越的可能性大大降低，控制拿地规模、提高拿地质量成为房企的主流策略。
上述千亿上市房企的高管向财联社记者指出，全民营销和融资收紧、限购等调控措施仍未放松等因素都有关系。“家家都在拼销售，压力会很大。”
“近期房地产融资环境出现收紧的态势，房企融资成本有所上升。如果再继续观望，融资又不能做出很好的安排，将对企业资金链形成压力，这些因素都促使公司加快销售节奏。”一家浙江房企高层告诉记者。
在一家闽系房企的广州公司营销总看来，今年“金九银十”的压力比过去几年都大，以前基本到九月才开始大规模促销。从今年上半年的销售完成情况看，各家都不是太理想，部分房企从七、八月份就开始打折促销。
“开发商接下来最重要的操作方式是少投资、多卖房、快回款。”易居企业CEO丁祖昱如是说。
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