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《科创板日报》（成都，记者 柴刚）讯，让客户贷款一次性支付2年多房租，租客每月分期还贷，租房平台提前回收租金加速扩张，租房市场也玩“预售”？各大长租公寓平台的如意算盘打得真响。
日前，长租公寓平台青客向美国证券交易委员会（SEC）提交IPO文件，计划在纳斯达克上市，股票代码为“QK”，拟融资约1亿美元。
提到长租公寓，一个绕不开的话题就是备受诟病的租金贷。10月4日，武汉地区一位青客公寓线下管家透露，青客80%~90%租客都使用房租分期。租金贷在帮助平台快速开拓市场的同时，也成为客诉“重灾区”。黑猫投诉显示，青客公寓有505项投诉，很多纠纷都因贷款引发。
值得一提的是，去年10月，雷军旗下顺为资本投资的长租公寓品牌“寓见”因租金贷问题爆仓后，青客曾试图接盘，后因合作不顺利，最终由麦家、蛋壳接手。
上半年净亏超2亿
青客公寓成立于2012年，为国内较早的住房租赁服务提供商，主营长租公寓的房屋出租、楼宇托管和物业管理等。
IPO文件披露，截至2019年6月30日，青客公寓运营96854间房源。公司2017、2018财年分别实现营收5.23亿元（人民币，下同）和8.9亿元，同比增长70%；净亏损分别为2.45亿元和4.98亿元。
另外，截至2019年6月30日止的9个月，营收为8.98亿元，同比增长51%；净亏损3.73亿元，略高于去年同期的3.24亿元。单从上半年来看，公司营收为6.06亿元，净亏损为2.18亿元。
2018年4月，青客公寓完成了由摩根士丹利管理的私募基金及凯欣资本联合领投的数千万美元C轮融资。至此，公司累计融资超1亿美元。当前股东结构中，青客公寓创始人兼CEO金光杰直接持有30.3%的股份，凯欣资本及其关联实体累计持有28.1%的股份。此外，纽信创投、赛富和摩根士丹利管理的私募基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。
《科创板日报》记者注意到，早在青客公寓之前，自如、蛋壳两家长租公寓头部平台就有赴美上市的传闻。目前来看，青客公寓有望后发先至，成为国内租房平台第一股。
“相对A股而言，长租公寓这类轻资产的模式或在美股上市更便利，成本更小。另外，此类企业希望在当前行业鱼龙混杂的环境下，通过上市来实现较好的发展，尤其是更好的品牌价值。”财经评论员严跃进告诉《科创板日报》记者。
严跃进称，若没有上市机制，此类企业可能就停留在简单的规模增加上，成本很高。通过上市，可以从过去的加法模式变为乘法模式，成长性得到释放。另外，当前行业存在集中度上升的趋势，上市后可以形成一波收并购潮。
不过，自如管理房间数量近85万间，估值50亿美元；蛋壳管理房间超50万间，估值20亿美元。相比之下，无论是房源规模，还是估值，青客都有较大差距。
值得注意的是，在资本积极涌入租房平台的背后，却是行业普遍面临的投入大、周期长、盈利难等尴尬。克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%，现金流回正周期至少需6年以上。仲量联行分析，当前租金的回报率不足2%，远低于融资成本。
此前有租客分析，以青客的商业模型分析，每间房价格约1300元，成本900元，毛利400元，但装修费用2万元，意味着4年才能回本，再考虑20%的空置率，外加日常销售及杂费，盈利困难。
实际上，IPO文件披露，青客公寓目前的平均税前月租金只有1149元，较以往有所下滑。
金光杰也曾坦言，长租公寓目前仍是个微利行业，运营高效、管理规范、发展稳健的长租公寓企业将会走到最后，并获得资本的青睐。
但资本并非万能的。有分析认为，长租公寓能抢占制高点的基本上是有规模、有品牌的大型房企，不少企业的规模扩张主要靠融资，若运用加杠杆扩张模式，或面临较大的金融风险。
曾接盘寓见公寓
近年来，国家层面一直构建租购并举的住房体系，陆续出台相关鼓励发展租赁市场的政策。青客公寓IPO文件指出，2018年国内租房市场规模约1.5万亿元，预计2024年达到3.07万亿元。
在此背景下，地产系、中介系、互联网系长租公寓纷纷入场，分散式、集中式租房模式竞相出现。在青客公寓主打的分散式长租公寓领域，已有友家、蛋壳、优客逸家、包租婆等众多玩家。
与分散式长租对应的是集中式长租，前者一般跟小业主签约获取小区民宅，进行统一装修后出租；后者则是代理独立成栋的房源出租，主要品牌有优+、魔方、冠寓、泊寓等。
但在各家长租公寓平台追求规模效应之时，市场乱象频发，租房贷杠杆过高爆雷、甲醛超标等负面消息不断。
《科创板日报》记者注意到，2017年以来，GO窝、Color、好熙家、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家、寓见等众多长租公寓企业，先后因资金链断裂出现危机或倒闭。
一年前，雷军旗下顺为资本投资的寓见公寓陷入危机后，最初就是由青客公寓接手。但随后寓见发生了爆雷事件，寓见方面把这一结果的起因部分归咎于青客在合作中没有把握好分寸，“技术操作失误”造成了挤兑危机。后来青客的接手工作也不顺利，接盘不了了之。青客之后，麦家公寓和蛋壳公寓进入，前者对原寓见进行了部分收购重组，后者接手了一部分房源。
寓见曾因租金贷问题爆雷，青客公寓同样因租金贷频频引发投诉。
80%以上租户使用分期
黑猫投诉上，“青客白领公寓”下面有505项投诉，多因贷款纠纷以及押金退款难、提现难等问题引发。
“本人19.10.4办理租房，押一付一。我和青客公寓人员说，暂时租一个月，后期决定是否续租。在不知情的情况下，被诱导办理了华瑞银行18期协议，租房合同也成了到21年12月31结束。”近日有网友发贴称，青客公寓涉嫌诱导消费、侵犯其知情权，要求立刻办理退房，解除华瑞银行18期协议。
此前，青客公寓也曾多次曝出诱导用户“被贷款”等负面消息。
去年5月有媒体报道，多位租客与青客公寓签1年合同，平台却在隐瞒租客的情况下，从银行贷了2年多的租金贷款，并通过银行一次性放贷。青客公寓业务人员也证实，不管租期多久，都要办理一个租金24个月的分期，但跟租客签的是26个月，前2个月是租客支付的押金，后24个月由租客还款。
青客公寓的IPO文件也暴露客户满意度问题。据披露，截至2019年6月30日止的9个月，青客公寓与租户签订的平均合同期限为11.7个月，其中68.3%的合同期间长于12个月。不过，在同一时期内，47.3%的租户在合同到期前就已退租，只有5.1%的租户选择续租。
今年5月，有自媒体报道，青客公寓前二级部门业务负责人爆料，青客拖欠供应商款项，且因装修费用过高，每套房子都处于亏损状态。青客是行业唯一一家以26个月的长租期实行租金贷的企业，除了滞留押金，还通过“租金贷”一次性获取2年多的房租，以补充现金流。
当时，青客公关人员回应称，该说法系对方蓄意报复抹黑，租金贷模式在业内属正常的通用模式，由租户自主选择后与银行确认签约。
租金贷成长租公寓“行业惯例”不假，但“存在即合理”吗？中原地产首席分析师张大伟曾指出，长租公寓操作租金贷，改变了原来中介机构简单的“中介费+差价”经营模式，把企业变为投资者，利用早收租户租金，晚付房主租金的方式加速扩张，一旦出现经营问题，就会出现上下游的多重纠纷。
严跃进表示，租金贷关键要做到公开透明，以及资金合规使用，否则会引发很多问题，尤其是当租金贷和租赁房源收购等挂钩，有可能形成爆雷等风险。此外，通过租金贷进行业务扩张，还需要注意监管风险。
这并非危言耸听，去年9月，包括青客公寓在内的16家上海代理经租企业就被约谈，重点询问有关租金贷情况。去年12月至今年2月，浙江省消保委牵头开展了租金贷消费调查、暗访，发现各租房平台存在通过差异化优惠条件诱导租客采用租金贷、消费者在不知情的情况下选择租金贷等乱象，要求相关平台整改。
记者注意到，早在2016年10月，青客公寓就与众安保险达成合作，通过后者的消费金融产品“分单”，租户只需先自付2个月的押金，然后再每月缴付房租至指定银行卡，不仅享受0利息，还可获得“每月房租减免200元”的优惠。
IPO文件显示，青客公寓与11家金融机构达成了合作，在为租户提供分期贷款的同时，亦能使用分期贷款所得收入采购新公寓或进行装修。
10月4日，《科创板日报》记者以租客身份咨询，武汉地区一位青客公寓线下管家透露，平台租客80%~90%都使用房租分期，分期最起码18个月，利息由公司承担。
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