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亿达中国高级副总裁于大海
以1998年大连软件园开园为标志,亿达中国在探索产业地产的路上已经走过21个年头,亿达中国也成为国内最早往产业地产方向转型的房企。
截至目前,亿达中国已经在全国20多个城市先后开发和运营了大连软件园、大连生态科技创新城、武汉软件新城、郑州科技新城、长沙亿达智造小镇、北京中关村壹号等40多个商务园区项目,运营管理产业面积逾1200万平方米。
11月22日,亿达中国高级副总裁于大海在2019中国地产时代百强榜活动上接受时代财经采访时表示,作为中国最大的商务园区开发商和运营商,亿达中国将围绕软件和信息服务业、新一代信息技术、智能制造、高端装备、大健康、科技金融、数字文创、节能环保等八大产业方向进行布局。
寡头不利于市场竞争随着住宅市场的逐渐饱和,房企纷纷开展多元化发展,其中产业地产成为了一个重要方向,入局者多了也意味着产业地产领域的竞争开始白热化。虽是产业地产的先行者,但亿达中国也无可避免地加入了战局。
然而,在于大海眼中,竞争加剧对于整个产业地产领域来说反而是一件好事。“亿达非常欢迎其他企业进入到这个领域,寡头是不利于整个行业发展的。”
于大海认为,有更多的参与者,实际上对这个领域的提升有积极帮助,会使得市场的发育越来越成熟,提供的服务越来越理想,企业能更好地去满足市场各个方面的需求。
在越来越多房企争相涌入的同时,于大海强调,企业需要理清产业地产跟地产的关系,产业地产摆脱不了地产的属性,但核心内容和目的是要发展产业。“传统地产是销售完了就完了,但做产业园区很大一部分是自持,这要求企业随着时间推移、社会发展不断引进更符合时代需求的企业,让园区产生持续性贡献。”
经过21年的发展,亿达中国在产业地产领域也形成了自己的优势。
于大海称,政府申报、人力资源、投融资等这些产业园区常见的基础服务,亿达很早就开始做了。现在亿达中国做得更多的是持续不断地打造产业资源池,打造一个跨界生态圈,让企业客户和它上下游的产业全部都参与到生态圈里,让大家都能在这个生态圈中获取需要的资源和服务。“亿达是作为一个平台组织者的身份去推动某个产业的发展,从园区运营商往产业合伙人这个方向去转变。”
与此同时,亿达中国还将新技术应用到园区管理上。据介绍,亿达中国已经在深圳专门成立了“易达云图”公司,该公司将综合运用大数据、互联网、云计算这些科技手段去打造集园区智能、资产运营、客户管理、企业服务于一体的智慧园区运营解决方案。
“科技手段的应用对整个园区的开发建设都产生了颠覆。比如说过去招商更多靠人、靠信息,但现在通过大数据采集,我们就可以做出分类、整理和筛选,最后实现精准招商。”
产业没有复制性虽一直强调产业优先,不过目前亿达中国也面临着一个问题:销售物业的收入远超租金收入。于大海认为,这跟行业发展阶段有关系,从目前阶段来看,一个产业园区要生存、要实现稳定发展,还是需要销售型物业来支撑,这在客观上造成了销售收入占比更高,租金收入要超过销售收入还需要时间。另外,销售收入的确定比租金收入更快,销售型物业还在盖就可以卖,而租金只能等企业收房入住了才能收到。
未来,随着产业地产行业不断发展和成熟,销售收入和租金收入会呈现一个此消彼长的态势。于大海表示,亿达中国在2014年上市,资本市场肯定需要企业不断发展,现在亿达有40多个园区,未来可能是50个、60个……现阶段是增量,未来就是存量。“把该卖的都卖了,剩下的就是存量,就是租金收入。”
企业需要不断发展,但每个城市的产业基础和产业结构都不尽相同,产业园区的扩张并不像住宅项目那样具有极强的复制性,这也成为产业地产项目迅速扩张的一个拦路石。
谈及复制性问题,于大海直言,亿达中国一直尊重产业发展的客观规律,这其中就包括了不可复制性。“曾经很多地方政府领导在参观大连软件园的时候给我们提出要求,希望把大连软件园的产业方向和客户复制过去,但得到90%的回答都是不可能的。”
于大海称,亿达中国每到一个城市都会进行深入研讨,如果地方政府提出的方向,亿达认为没有把握,落不了地,宁可放弃一个城市。
虽然产业结构无法复制,但于大海认为,产业发展的理念和服务理念是可以复制的。总结21年来的发展经验,亿达中国针对不同的产业,已经提炼出一套标准化、系统化的操作指引。
而这套操作指引也为亿达中国实现全国化布局提供重要基础。目前,亿达中国采用“轻重并举”的扩张策略。于大海透露,现在市场上有大量的机会和需求,有很多产业园区是政府投资建设的,硬件标准很高,但苦于没有专业的运营团队,这就给了亿达中国介入的机会,公司就可以借助轻资产实现项目拓展。
“亿达有全国和全球的资源,通过我们相对超前的运营服务,可以与客户形成比较高的粘性,这些客户资源对亿达的全国发展有很大帮助,无论是轻资产还是重资产项目都可以做好。”
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