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财联社（北京，记者 李洁）讯，临近年底，多家房企向年度销售目标发起冲刺，促销幅度有所加大。
据财联社记者了解，于近期开盘的北京限竞房项目掀起降价潮。目前，大兴、昌平、顺义等区域的多个限竞房实际成交价低于销售限价，且降幅明显。
“北京的限竞房大多位置较偏、配套设施不足，价格也没有明显优势，加上购买人群有限，导致去化缓慢。而房企为加速去化，不得不降价推盘，加快周转从而避免过多亏损。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜向记者表示。
“目前部分区域的限竞房较限定价格已经跌价20%以上，后续限竞房将大量供应，在资金回笼的诉求下，北京楼市正酝酿大规模价格战。”中原地产首席分析师张大伟如是分析。
多区域限竞房降价
进入2019年最后一个月，华润橡树珑湾、万科云庐、建邦顺颐府等限竞房项目相继开盘，开盘价格较此前的限定销售价格均出现一定程度的下降。
位于北京顺义区的华润橡树珑湾于12月初开盘，该项目楼盘销售人员向记者表示，该项目的实际销售均价为36000-37000元/平方米，部分户型的均价为33000-34000元/平方米。
而上述销售人员所说的实际成交价，与该项目当初拿地时的限定销售均价43467元/平方米相比，最高降幅达24%，平均降价幅度超过17%。
不过即便降价，该项目的销售情况也不容乐观。据知情人士向财联社记者透露，该项目首期开盘约300套，开盘当天售出100套左右。
“现在限竞房开盘能破百套已经不错了，而实际成交价基本是限价标准的9折甚至更低。”上述人士说。
事实上，最近两个月，低于限定价格开盘的限竞房项目越来越多。
其中，位于昌平的金隅金辰府二期于11月开盘，其拿地时的限售均价为53000元/平方米，而开盘实际成交均价约45000元/平方米，降幅近15%；同样于11月开盘的中铁建国际公馆，限售均价为52695元/平方米，而实际成交均价约46000元/平方米，降价幅度为12.7%；此外，位于亦庄的金隅学府，限定销售均价为52695元/平方米，实际开盘均价为45000元/平方米，降幅约14.6%。
“现在北京的项目卖的都不太好，再加上临近年底，大家的去化任务都很艰巨，不少房企加入到降价行列中，甚至为了冲业绩，有一些手续还没办全的项目就开始提前卖。”一家上市房企的内部人士告诉记者。
“北京限竞房项目还在陆续入市，如果市场继续低迷，降价应该还会延续下去。由于融资收紧，房企实际上资金压力很大，快速回笼资金显得更加重要，所以部分项目让利甚至亏损，也要实现快速去化。”一家北京本地房企的高层向财联社记者表示。
80%在售项目亏损
作为通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房，限竞房推出后有效抑制了高企的房价。不过，随着北京楼市降温，限竞房的销售普遍遇阻。
“整体看北京限竞房市场入市的项目中有80%已经亏损。即使未来快速卖完，按照销售周期看，也只能减少亏损，而如果后续继续价格战，很可能亏损面将扩大化。” 中原地产研究报告称。
“限竞房虽然设定了相关限定条件，但是在拍地时，企业之间的竞争必然会推高拿地成本；而在产品进入销售环节时，又因限价以及市场竞争等原因，反过来压缩了企业的毛利空间。在企业对市场状况估计不足、去化缓慢的情况下，毛利空间有限而周转时间拖长，就可能导致项目盈利困难甚至亏损。”柏文喜表示。
一家研究机构的高层也认为，房企拿地时可能对限竞房市场预期过于乐观，以为快速销售可以抵消毛利空间较低的不利影响，判断失误导致了目前的困境。
“房企在拿地之后会根据市场变化进行调节，对于限竞房地块，企业想的是即使盈利不像以前那么高也要拿下来，因为许多房企是上市公司，需要保持规模。”上述北京本地房企高层告诉记者。
“虽然后续再入市的土地大部分溢价率明显降低，预计亏损面有可能降低，但限竞房市场竞争惨烈，未来亏损是难免的。”张大伟如是说。
中原地产研究中心统计数据显示，因为供应量井喷，北京商品房住宅库存刷新了最近8年的最高纪录。1-11月，北京商品房住宅库存高达7.56万套，相比本轮楼市调控之前的4万套库存上涨了近3.5万套。
而限竞房是北京楼市最近2年库存井喷的最主要原因。2018年以来，北京合计供应的新建住宅有8万套， 其中5.44万套是限竞房，占到整体市场供应的68%。截至2019年11月末，限竞房网签规模2.34万套，整体去化率仅为43%左右，库存积压高达3.1万套。
“限竞房的消费群体以刚需为主，面临着共有产权房的冲击。共有产权房的价格比限竞房要低不少，均价才2万多元/平方米，但周边限竞房价格在3万-4万/平方米，且共有产权房供应量又比较大，选择余地比较多。”上述房企高层表示，共有产权房的去化率也不太高，不少项目去化率在50%左右，能达到60%—70%已算不错，受共有产权房冲击严重的限竞房去化会更差。
“房企通过各种方式降价促销，但部分楼盘的去化率仍不理想，随着库存量逐步走高，今年下半年到明年上半年，北京房价走势依然不乐观。”张大伟说。
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