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2019年对于远洋集团(03377-HK)来讲是非常重要的一年。这一年,是远洋集团第四步发展战略的收官之年,更是第五步发展战略的起始之年。
在这重要的一年里,远洋集团希望有个好的销售额业绩来铭记这历史性的时刻,便在年初定下了1400亿元全年销售目标。
据最新数据显示,远洋集团2019年销售额为1300亿元,完成率为92.8%。这意味着远洋集团的2019年 1400亿 梦碎。
除了圆梦失败外,2019年带给远洋集团的还有无尽的挑战, 销售乏力 剥离新业务 净负债高走 盈利能力下滑 ......
完成1400亿元难度并不大,奈何市场瞬息万变
按照中指研究院发布《2019年中国房地产销售额百亿企业专题研究报告》提供数据换算,2019年全年洋集团销售额为1299.5亿元,同比增长18.71%,完成率约为92.8%。
回头看,远洋集团在年初定下1400亿元的销售额目标是否超出自己能力范围,夸大了?
2017年全年累计协议销售额约705.6亿元,同比增长40%;2018年全年累积协议销售额约1095.1亿元,同比增长55%;2019年计划1400亿销售额目标,同比增长27.84%。截至2018年底,远洋集团总土地储备逾4000万平方米,布局城市超40个。按照2017-2018年底销售额增速及2018年土储来看,2019年计划1400亿元销售目标额并不高,也不离谱。相反,较往年有所保留了。
从2019年房地产环境变化来看,远洋集团 1400亿 梦碎,离不开2019年国内房地产规模增速放缓及推盘速度进度不理想带来的影响。
2019年初,政治局虽明确 稳地价、稳房价、稳预期 的目标定调,但市场一季度部分商品住宅交易在多种因素下呈现短暂回暖之景,即 3月小阳春 。随后二季度,为防止土地市场过热,多个热门城市相继出台调控政策,楼市环境收紧预期增强,TOP100房企的业绩增速出现显著的放缓。截至2019年上半年,TOP100房企累计销售权益规模近3.9万亿,同比微增3.9%。
在上半年房地产整体增速放缓的背景下,远洋集团上半年度推盘速度显然受到影响,完成率低于TOP30房企均值。截至2019年上半年远洋集团实现全口径合约销售额为600.8亿元,同比增长33.2%。上半年完成率为42.9%,低于TOP30房企46%的目标完成率。
下半年开始,监管局对资金监管逐步趋严,信托、海外债、银行贷款、保险等渠道出现全面收紧景象,导致三季度行业房地产整体规模增速表现平平。而远洋集团销售业绩也并未出现市场期待的 逆市大涨 的情况,前三季度销售额为889.2亿元,完成率仅为63.5%,低于TOP30的77.91%,销售压力之大可想而知。
到了每年供货高峰的四季度,各大房企加速推盘,加大促销力度以冲刺全年业绩目标。作为销售压力较大远洋集团,更是启动 百日抢收 计划,加强推盘速度。按照2019年全年1300亿元换算,第四季度远洋集团的销售额为410.8亿元,同比增速6.07%,增速出现显著的放缓迹象。由此可见,远洋集团在四季度虽加大了推盘速度,奈何市场整体去化压力较大,卖不动。
雪上加霜:二级市场股价起不来
在全年销售目标表现并不理想的同时,二级市场投资者对远洋集团给予的反应也不激烈,股价基本处于原地踏步的状态。截至2019年1月2日-2019年12月31日止,远洋集团前复权股价累计涨跌幅(收盘价计)为-1%,位于2019年上市房企TOP50涨跌幅排行榜倒数6的位置。
值得注意的是,2019年是房地产行业股价普涨的一年,50家上市房企上涨幅度的中位数为41.22%。在50家上市房企中,股价上涨幅度为正的企业有44家,占比近90%,股价上涨幅度为负的企业仅有6家(远洋集团独占一席)。作为一家千亿级的房企,同属一个环境下,远洋集团的股价却在上市房企TOP50排名倒数,不禁令人唏嘘不已。
远洋集团股价长期处于低位震荡,跑输同业的原因除了受近些年我国房产整体调控等外部环境牵制外,其内在因素也是压制股价上行的阻力。
增收不增利,盈利能力在下滑。2019年上半年远洋集团实现营业收入164.74亿元,同比增长7%,归属母净利润同比下降20%至18.75亿元。
另外,从盈利指标来看,远洋集团盈利能力却在下滑,且弱于同业。
2019年上半年,远洋集团的毛利率较去年同期下降约4个百分点至20%,净利润率较去年同期下降约3个百分点至15%,而核心净利润率也下降了4个百分点至6.0%。根据乐居数据显示,2019上半年房企TOP100的平均毛利率为41.33%,远洋集团毛利率距离行业均值还有不少提升空间。
净负债率持续攀升。截至2019年上半年,远洋集团的净负债率比年初上升12.76个百分点,提升至85.62%。按照2019年上半年174家房企净负债率加权平均换算,2019年上半年房企平均净负债率为91.37%。虽然远洋集团的净负债率低于行业均值,但是其增速较快,债务风险亦在增加。2017年远洋集团的净负债率仅有61.75%,短短两年多的时间就上升了23.87个百分点至2019年的85.62%。
多元化业务成效不佳。近些年远洋集团除了深耕房地产主业外,也尝试涉足物业投资、物业管理及房地产相关的领域,寻求新的业务增长点。但是, 雷声大,雨声小 。截至2019年6月30日,房地产开业务收入占比仍高达77%以上,其他业务收入占比不到30%。另外,从2019年上半年财报显示,远洋集团将养老(北京椿萱茂)、长租公寓(北京邦舍)等新业务从上市公司剥离。这也反映出远洋集团多元化业务取得的成效不佳,唯有断舍离。
尾语:
2019年,不仅是远洋集团第四步发展战略的收官之年,更是静下心来认真重视自己的关键一年。回头看看,过去超20%的销售额增速给企业长远发展及股东投资者带来什么。面对新的第五步发展战略,管理层如何制定有效的策略,在确保经营业绩有质量发展的同时,企业内在价值又能得以释放,这才是关键。
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