以万科为例，谈谈关于房企的存货减值和存货借款利息 提供者 财华社

存货，基本是每一家企业都会有的，但是对地产行业来讲，尤为重要，因为房地产公司的存货基本都是净资产的好几倍，意味着只要房价出下大跌，房地产的存货出现减值，对净资产就会形成较大的冲击。另外，加上高杠杆因素，存货每年还需要付出一定利息，使地产公司的经营状况更是雪上加霜。

房地产公司的存货主要分为土地（拟开发产品）、在建项目和已完工项目，土地很好理解，就是买来的地皮，这块资产流动性非常好，容易变现；其次，已完工项目，是已经建成待出售的物业，市场好的时候，也容易变现，市场不好可以收租；再其次，在建项目，其中包含已售未结算产品、可售待建产品和不可售在建产品，待售和不可售产品减值风险最大，尤其是在房地产市场不景气的背景下，既要面临减值风险、又要偿还借款利息。

1.关于存货减值

以万科（000002-CN;02202-HK）为例，截至2019年6月30日，公司存货主要分为已完工项目、在建项目和拟开发产品（土地），存货账面价值总额为7904.6亿元，其中，土地占存货22.9%、在建工程占存货68%、已完工项目占存货9.0%。

从上图我们可以发现，万科2019年半年报给完工项目准备的跌价准备占账面余额的0.02%（跌价准备是提前计提的，并不是已经发生的，是企业审慎的一种做法），在建产品准备的跌价准备占账面余额的0.3%，土地准备的跌价准备占账面余额的0.09%。

土地跌价准备最少。地产公司存货基本都是成本法计价，公允价值大部分时间都是大于成本的，尤其是在地产行业景气度较高的时候，土地公允价值会大幅提高，而公司这块的存货是被低估的，就算行业处于低迷时期，土地出现跌价概率不大。这也是为什么香港地产商爱炒地皮，因为来钱快且不用苦哈哈的建房子。

完工项目跌价准备其次。完工项目最起码不会烂尾了，只要市场不发生大的波动，存货出现大面积减值概率也不大，最多企业不赚钱嘛，另外，行情不好的时候，公司也可以自持收租，前提是公司整体的资金成本不高，后面我们中详细说说。

在建工程跌价准备最多，也是应该的。在建工程中的已售未结算项目，基本没有风险，因为客户已经付钱了，违约概率不大了，除非中国新房价格普遍跌幅超过30%，可能性基本没有，因为真到了那个时候，估计也就是严重的金融危机了；可售待建和不可售项目才是真正的风险，因为这两块项目需要加快周转，不然光是利息费用企业都受不了，另外，有些项目拿地成本原本较高，利润较薄，如果房企开始降价销售，企业个别项目则可能出现减值。

整体来看，房地产企业的存货，较大部分行业中企业的存货质量高的多。一般情况下，房地产企业的存货出现大面积减值概率不大，且还会出现增值，如果遇到房价出现大跌，那就是另外一回事。

2.关于存货借款利息

以上我们谈存货都没有考虑到利息，地产行业普遍都有较高的经营杠杆，而借的这部分钱大部分都去哪里了？答案是存货。

为什么地产行业就算少赚点钱，也需要加快周转？并不是此类公司不想赚钱，而是经营杠杆带来的利息逼迫企业不得不薄利多销，甚至赔钱出货，因为，每年好几个点的利息公司吃不消，这可是在一定杠杆倍数下放大的。

继续以万科为例，2019年上半年万科的借款利息支出58.7亿元，其中，资本化26.4亿元，费用化32.3亿元，而万科上半年净利润才118亿元（由于地产公司的利润集中在四季度，预计全年利息支出占总利润的约四分之一），想想看，万科可是地产公司中出了名的低杠杆、借款成本低（2018年借款成本5.3%），就这样每年产生的利息支出竟然占利润这么高，如果读者翻看一些经营杠杆高和借款成本率高的房企，每年利息支出，会占公司净利润一半以上，想想看，在这样的背景下，地产公司能不加快周转吗？房价敢出现大的下跌吗？

另外，就是借款支出的资本化，这在行业普遍存在，但是，借款费用支出资本化会使企业原本已经发生的利息支出转嫁至存货中，当作资产。万科截至2019年6月30日，存货中含有借款费用资本化金额为156.6亿元，这部分钱以后会拉低企业的毛利率，拉低企业的净利润。

这对于那些高杠杆、借款利息高和借款费用支出资本化比例高的房企来讲，存货高企赌的就是房价持续上涨，如果一旦房价不涨、房子滞销，企业的压力就会非常大，例如，1.自持的商业地产租金还没有借款利息高2.由于借款费用资本化比例太高，毛利率和净利率会非常难看，企业回血出现问题3.高额的借款利息，使净利润可能出现亏损。这也是为什么市场给低杠杆的房企，比高杠杆的房企估值高的多的主要原因。

美股收盘：三大指数集体反弹 WSB概念股全军覆没 提供者 财联社 - 2021年1月29日

财联社（上海，编辑 史正丞）讯，当地时间周四，美国三大指数在券商集体对散户交易概念股采取限制后反弹，但这一行为也引发了广泛的争议。 （来源：TradingView） 眼下市场对逼空...

VisaQ1每股收益及营收超出预期 提供者 Investing.com - 2021年1月29日

英为财情Investing.com - Visa星期四发布了第一季度的财报，数据显示，公司营收高于分析师的预期，每股收益超出了分析师的预期。 在该公司发布的最新财报中，公司每股收...

西部数据Q2每股收益及营收超出预期 提供者 Investing.com - 2021年1月29日

英为财情Investing.com - 西部数据星期四发布了第二季度的财报，数据显示，公司营收高于分析师的预期，每股收益超出了分析师的预期。 在该公司发布的最新财报中，公司每股收...

我们鼓励您使用评论，与用户沟通，共享您的观点并向作者及互相提问。 但是，为了获得有价值和期待的高水平评论，请注意以下标准：

保持关注及正确方向。 只发布与所讨论话题相关的材料。 保持尊重。 即使是负面的意见，也可以用积极的外交辞令进行组织。 用标准书写风格。 包括标点和大小写。 注： 评论中如有垃圾和/或促销信息和链接都将被删除。 避免亵渎、诽谤或人身攻击，对于作者或其他用户。 仅允许中文评论。

垃圾邮件或滥发信息的肇事者都将被从网站删除并禁止以后进行注册，这由Investing.com自由决定。

我已经阅读Investing.com评论指南并同意所述条款。 我同意

确定屏蔽%USER_NAME%？

如果屏蔽，您和%USER_NAME%都无法看到相互在Investing.com上发布的信息。

合作伙伴 腾讯财经财联社雪球云掌财经新浪财经金融界金十数据和讯网易财经汇通网证券之星FX168同花顺财经 风险批露: 交易股票、外汇、商品、期货、债券、基金等金融工具或加密货币属高风险行为，这些风险包括损失您的部分或全部投资金额，所以交易并非适合所有投资者。加密货币价格极易波动，可能受金融、监管或政治事件等外部因素的影响。保证金交易会放大金融风险。
在决定交易任何金融工具或加密货币前，您应当充分了解与金融市场交易相关的风险和成本，并谨慎考虑您的投资目标、经验水平以及风险偏好，必要时应当寻求专业意见。
Fusion Media提醒您，本网站所含数据未必实时、准确。本网站的数据和价格未必由市场或交易所提供，而可能由做市商提供，所以价格可能并不准确且可能与实际市场价格行情存在差异。即该价格仅为指示性价格，反映行情走势，不宜为交易目的使用。对于您因交易行为或依赖本网站所含信息所导致的任何损失，Fusion Media及本网站所含数据的提供商不承担责任。
未经Fusion Media及/或数据提供商书面许可，禁止使用、存储、复制、展现、修改、传播或分发本网站所含数据。提供本网站所含数据的供应商及交易所保留其所有知识产权。
本网站的广告客户可能会根据您与广告或广告主的互动情况，向Fusion Media支付费用。 本协议的英文版本系主要版本。如英文版本与中文版本存在差异，以英文版本为准。