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近年由于资金收紧，房地产企业的日子都不大好过。大型房企尚且面对高杠杆、融资难的压力，竞争力欠佳的中小房企，境况又能好到哪里去。
今年年初的新型冠状病毒疫情令大部分实业、行业因各种原因而受到影响，这些影响很可能逐步体现在上市公司的2020年上半年业绩中。要尽快从疫情的打击中恢复过来，资金成了一个非常重要的驱动因素，中央推出了多项措施增加资金流动性，活化资金流来复兴百业。
当然，政策会将资金指向最有需要的实业，例如医疗、医务、受疫情影响的小微民营企业。中央对于稳定楼市的决心不会因为疫情而改变，所以中小房企能否从这一波的放松资金流动性中受惠？未必。
朗诗澄清不存在 再融资风险
主要在中国及美国从事物业投资、发展及管理的朗诗绿色集团(00106-HK)突发自愿公告指，世界三大评级机构之一惠誉最近发布的一份报告（以及后来财新报道转述）中，提及其2020年2月至6月到期的资本市场债务面临高的再融资风险，其特此澄清相关表述不符合事实。
朗诗表示其截至2019年底的一年内到期债务约为24亿元人民币（未经审计，下同），现金余额约为47.6亿元人民币，现金短债比为1.98：1。
该公司指，于2020年1月在境外市场成功发行2亿美元公募债用以置换2020年4月到期的2亿美元债，完成置换后，一年内到期债务下降至10亿元人民币，现金/短期债务比率提升至4.76倍。
朗诗强调其一贯秉持财务稳健策略。2018年末，该公司的净负债率为34%，2019年末净负债率预计低于50%。该公司还表示，各项目经营情况良好，运营资金充裕，预计疫情不会对其全年现金流产生影响。
朗诗的财务状况是否如其所述理想呢？笔者有些不一样的看法，且将数据抛出，诸位看官自行判断。
现金流
朗诗主要从事中国和美国房地产开发和销售、管理服务、办公物业投资等业务。2019年上半年，中国和美国的房地产开发和销售业务收入占总收入的83.64%，占了分部利润（息税前利润）的81.18%。由此可见，房地产开发和销售是该公司最主要的收入和盈利来源。
我们知道房地产开发和销售业务的资金循环一般是：融资-拿地开发-预售回款-偿还利息-交付确认收入，也就是说，现金流入的产生要先于收入的确认，销售款扣减所有运营成本后还要偿还贷款利息，之后的现金利润才归于股东，而且房企要发展，仅仅建房子和卖房子并不足够，还要拿地和拿项目，以确保未来的增长，所以不能单看回款，还要看拿地和项目成本的支出。
2019年上半年， 朗诗出品 的签约销售额约为114.8亿元，物业销售权益项目的签约销售额约为69.2亿元，同期，该集团共获取16个项目，其中中国境内8个，美国7个。2019年上半年，朗诗的经营现金流出净额达到了7.81亿元人民币，同比大增30.6%。由此可见，尽管签约销售额过百亿，该公司仍处于经营净现金流出的状态。
不过该公司发布的2019年全年经营数据显示，上市公司2019年的签约销售额（包括委托开发管理项目）同比增长5.98%，至380.97亿元人民币，其中下半年的签约销售额同比增长38.35%，颇为不错，也许能为其下半年 转正 。
我们留意到，朗诗会通过投资的方式获取项目。2017年和2018年，该公司都录得经营活动净现金流入，但同时都产生了逾10亿元的投资净流出，两相抵消，用来偿还借款和派发股息的资金就少了。所以，该公司仍需要通过再融资来为贷款展期和派发股息。
从上表可见，过去几年朗诗的经营活动和投资活动合并现金流大部分时间为负数，需要依靠融资活动来补充，所以融资活动基本是净现金流入，反映其通过贷款、股东贷款资本化、股权等进行融资。
利息成本增加
在损益表中，朗诗将部分融资成本资本化，意思就是将一部分融资成本记录到资产一项，但值得注意的是，资本化部分的融资成本是实实在在的利息开支，是其需要支付的现金成本，并非说将其记入资产项就可以忽略。
2019年上半年，朗诗实际财务费用为4.15亿元人民币，如果抵扣1341.5万元人民币财务收入，则财务费用净额为4.02亿元人民币，相当于期内收入的19.22%，同比增长15.52%。上半年，该公司的毛利率为25.87%，即使不考虑销售和行政等经营开支，单在毛利率的基础上再抵扣财务费用净额，则利润率只有6.65%。
当然，期内该公司的联营公司贡献了一笔接近4亿的应占利润，比其净利润还高，但是笔者留意到联营公司期内并没有现金股息派发予该公司，也就是说没有对其当期现金流带来多大的助益。
朗诗提到今年1月发行的2亿美元公募债是用以置换2020年4月到期的2亿美元债。在2018年年报中，该公司提到一笔于2018年发行的有担保优先债券将于2020年4月25日到期，2019年6月30日的账面值为13.8864亿元人民币（相当于2亿美元），年利率为9.625%，而今年发行的2亿美元优先票据的年利率为10.75%。如果是为这笔债券融资，那么再融资成本或增加了1.125个百分点。
即使不考虑是否为这笔债券融资，今年发行的优先票据利率处于该公司2019年上半年借款利率区间3.34%至13.50%的高位水平，很有可能增加利息成本的水平。
拿地仍需努力
截至2019年6月30日，朗诗拥有项目储备可售面积672万平方米，预计可售货值约1220.1亿元人民币，相当于2018年全年签约销售额的3.4倍，2019年全年签约销售额的3.2倍，也就是说按过往的数据来看，目前的储备可能仅够三年销售。
2020年1月，朗诗宣布有条件同意以5070万美元（大约相当于3.55亿元人民币）的价格，收购一家美国亚利桑那州的房地产开发和销售公司。截至2019年10月31日，该目标公司拥有及控制约1917块位于美国亚利桑那州大凤凰城地区的地块。
要确保未来的可持续发展，朗诗仍需要继续努力拿地，所以拿地和投资项目的支出压力并不小，亦即现金流出的压力也不小。
总结
总括而言，2020年4月到期的2亿美元债务完成置换后，其现金与短期债务之比提高至4.76倍，这个数据确实令人欣慰。不过需要注意的是，该公司需要面对利息成本增加、经营和投资现金流出的压力，另外还有10亿即将在一年内到期的债务。该公司是否真无再融资压力？诸位自行判断。
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