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“以降低负债为核心，中国恒大将全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。”
在2019年业绩发布会上，许家印正式宣布恒大将从2020年开始启动战略转型。
经历了1997年至2016年的高速成长期，以及2017年至2019年的调整期后，现如今已具备转型基础的恒大（03333）在行业逐步“寒冬”的基调下，终于迈出了“决胜未来”的关键一步。
许家印表示，在接下来的三年“转变期”中，恒大将把负债降至行业中下水平，至2022年时，年销售规模将达到万亿级别。
而2020年的前三个月，是恒大“转变期”的第一个季度。据数据显示，在该季度内，恒大销售额1465亿，同比增23%，销售回款1133亿，同比大增55%，均为行业第一。
“追赶者”恒大
如今，恒大已是国内的一线房企。但纵观其发展历史，今日成就与其押注中国房地产行业的高速发展，并以一个追赶者的姿态全力“狂奔”有直接关系。
对比当前同级别的万科、碧桂园，恒大的起步要落后不少。成立于1984年的万科，于1988年进入了房地产行业，并于1991年成功上市，成为深圳证券交易所的第二家上市公司。凭借先发优势，从进入行业到成功上市，万科仅用了3年。
而碧桂园在1992年开发了首个楼盘后，经过十五年的努力，于2007年在联交所成功上市。从成立到上市，碧桂园耗时15年。
与二者相比，恒大的“出场”稍晚，其于1997年成立，较万科进入房地产行业晚了9年，较碧桂园开发首个楼盘晚了5年。恒大刚成立时，万科已借助资本市场的力量发展了6年之久。
至2006年时，万科以212.3亿元的年销售额成为中国首家年销售额突破两百亿的房地产企业，一举奠定了龙头地位。碧桂园则以79.4亿元的年度销售额向百亿大关发起冲刺，并2008年时录得166.7亿元的销售额，增长迅猛。
反观恒大，2006年时的销售额仅17亿人民币，在当时的众多房地产企业中，可谓是“名不见经传”。鸿沟般的差距，恒大如何追赶?
高增长战略后来居上
由于当时的房地产行业仍处于发展早期，成长空间巨大，即使起步落后于同行，但只要以高于同行的速度成长，在行业快速发展趋势的带动下，便有可能实现后来居上。
深谙此道理的恒大便以追赶者的姿态埋头苦干。2009年时，成功于联交所上市。从成立到上市，耗时12年，较碧桂园缩短3年。上市之时，恒大已位于中国房地产行业的第二梯队，但距当时的行业龙头，已有500亿年销售额的万科仍有一段距离。
上市仅是新的起点，且在2008年的金融危机后，四万亿政策出台，房地产成为了拉动经济增长的主引擎，地产行业再迎黄金发展期，这也为恒大迈入行业第一梯队奠定了基础。
直至2016年，近20岁的恒大终于逆袭万科，成为了国内的第一大房企。作为后来者，恒大成功了。
市场人士复盘恒大的逆袭之路后发现，恒大能成功有两个关键点，其一是抓住了楼市发展的黄金20年，为赶超提供了行业环境;其二是土地增值空间比银行利息高得多，通过负债增加土储能在提升公司内在价值的同时，为恒大的高速发展提供保证。
不过，快速逆袭让恒大付出了高负债的代价，目前市场对于恒大的负债也颇有微词。但从行业发展以及恒大当时的落后来看，这是为最大程度“吃下”行业发展超级红利所做出的正确选择之一。事实上，高负债也并非都是坏处，业内人士也指出，高负债所购入的丰富土储为恒大之后的变革留有较大的腾挪空间。
进入2017年后，由于国家行业调控政策的密集出台，整个房地产行业的业务经营都受到了一定程度的影响，至此，地产行业的黄金时代宣告结束。
恒大自2017年开始对发展理念进行梳理，调整组织架构，为战略转型打好基础。而这一调整，便是三年。迈入2020年后，战略转型才正式开启。
战略转型三驾马车齐头并进
(1)“高增长”开源增厚现金
“以降低负债为核心，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。”在2019年的业绩发布会上，许家印正式公布了战略转型的核心及方向。
对于“高增长”，恒大用实际行动证明了战略转型的决心。推出网上销售后，恒大一季度销售额和回款均创下历史新高，这让恒大意识到网上销售模式的重要性。值得一提的是，恒大线上销售模式不断深化已经几度颠覆传统，同时其土地储备丰富以及充足的出货量也让恒大的“高增长”战略底气十足。
据了解，在销售规模上，恒大集团董事局主席许家印在2019年度业绩发布会上表示，公司将在2020年力争实现销售额8000亿，2022年实现销售额1万亿。高增长的销售额将为恒大带来可观的现金流。
(2)“控规模”节流助力现金储备
快速发展时期为恒大带来的，不仅是高额负债，还有房地产的核心之一“土储”。据公司的财报显示，截至2019年，恒大的土地储备为2.93亿平方米，平均成本为1800元/平方米。以土地储备原值计算，一二线城市占比67%，三线城市占比33%。
与第一梯队中的万科，碧桂园相比，截至2019年时，万科的土地储备为1.6亿平方米，据华泰证券数据显示，若按货值计算，万科一二线城市占比86%，二线城市占比14%;虽然万科在一二线城市的占比相对较高，但总土储远低于恒大。
碧桂园的土地储备为2.59亿平方米，货值1.7万亿，一、二线城市占比53.1%，三四城市占比46.9%。土地储备低于恒大，且三四线城市占比明显高于恒大。
更为重要的是，恒大的土储成本较低。智通财经App发现，恒大的土地储备成本仅为1800元/平方米。业内人士透露，该土地储备的成本远低于同行。
不少房企业由于当前土地储备相对较少，为持续发展，它们将继续规模拿地。但从行业数据来看，拿地的成本是逐步走高的。以2019年数据为例，TOP 100房企拿地59655万平方米，同比增长10.4%，而拿地总金额为27835亿元，同比增长17.7%。总金额增速高于面积增速，这便说明拿地成本有所上升，这必然会压缩当期的利润表现。
据数据显示，恒大当前的土地储备，即使完全不拿地，且每年销售8000亿货值的情况下，仍可支撑3-4年。许家印表示，“控规模”要实现土储的负增长，未来三年每年降低3000万平方米左右，到2022年降到2亿平方米左右，保持土储位于合理水平。控制拿地规模所产生的利润将用于降负债，去杠杆。
(3)三年降总负债至4000亿以下
从房地产行业的发展环境来看，高负债的模式显然已不适用于当下，在房企融资政策收紧后，融资利率升高，高负债更易蚕食公司的盈利能力，从而对现金流产生影响，以阻碍房企的扩张。
据恒大介绍，从今年起，恒大的有息负债将每年下降1500亿左右，到2022年将把总负债降至4000亿以下，使负债率达到行业中低水平。
负债降低后，不仅公司的经营风险能有所降低，企业的盈利能力也将有所增强，资本市场也将对此给出估值溢价。
20年的快速成长期，是对恒大管理层眼光、胆量以及管理的考验。屡创奇迹的恒大，自2020年开始，又站在了新历史的开端，全面转型的三大战略能否助力其更上一层楼?时间终会揭晓答案。
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