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改革开放后的第一次房地产热，在广东惠州大亚湾生成。但没有真正的城镇化支撑，资本游戏犹如昙花一现。宏观调控之下，繁华的泡沫一夜之间打回原形。1992年，潘石屹在海南靠炒房炒地，挣到了人生中的第一个100万；同一年，湖南商人黄玉彪在大亚湾投资房地产，10万元拿下的一块地，转手就挣到100万。
在长达13年的经济疲软期中，大亚湾的城镇化进程曲折前行，在国家调控政策后，地方政府财政紧张的情况下，政商选择了“结盟”———代资建房，开发商出资代政府建设，政府则待大项目落实后还钱。随着2002年石化项目的正式落户，寒冬方才过去。
2007年后，当房地产市场再次升温之后，大亚湾土地再次遭到投资商哄抢，房地产业再次迎来了飞速的发展。但房市旺人气不旺，大量深圳客在此买房后并未入住，被媒体形容为“鬼城”。
20年弹指一挥间，大亚湾已经经历两个轮回。站在今天，哪些该被扬弃，哪些该被记取？
以地换钱
1989年，石化项目有望落户惠州的消息传出，只有小学学历的商人黄玉彪写下“面朝大海，四通八达；背靠大山，十拿九稳”。当年任大亚湾管委会副主任杨佛清则回忆，上面不拨款，管委会自谋出路。从湖南南下大亚湾炒地的黄玉彪因此与杨佛清结缘。一个卖地，一个买地；一个招商，一个投资。
1989年，消息传来，中海油、中海壳牌等大项目有望在此落户，大亚湾获准成立国家经济技术开发区。“80年代看深圳、90年代看惠州”的说法不胫而走。
1990年5月，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台，为土地使用权有偿出让提供了具体依据，为建立可流转的房地产和房地产市场的形成奠定了基础。刚刚建区的大亚湾在全区大范围地征地，大量的外地投资商纷纷抢滩大亚湾。1991年，黄玉彪的邵东老乡阳富清、吴晓辉来到大亚湾炒地皮、开发房地产，一夜之间富甲一方。
当此之时，只有小学学历靠建筑队起家，人称“黄百万”的黄玉彪开始跃跃欲试，伺机南下。
但当时的大亚湾恍如混沌初开。1991年，他坐长途汽车来到大亚湾西区，抬眼望去，四周一片荒芜，“根本就没有像样的路，澳头到霞涌是穿过一片草丛才能过去。要么，只能坐船。”
但商人的敏锐让他决定留下。眼前谜一般的海湾、大亚湾石化区的宏伟规划，让他流连忘返，“我还记得大亚湾石化区有三棵大树，有一次，我和杨佛清一起去那里，我看到了碧海蓝天，想到多年后大亚湾的景象，心潮澎湃。于是写下了几句话：面朝大海，四通八达；背靠大山，十拿九稳。”随后，黄玉彪成立大亚湾广宝实业有限公司。
规划确实宏伟。但坐在铁皮棚子里办公的时候，大亚湾管委会副主任杨佛清不是没有愁过。这个时年44岁的干部，原是惠阳县的副县长，大亚湾此前属该县管辖。从惠阳分割出来后，一批原县领导被委以重任，负责大亚湾建区工作。当时被派往大亚湾的领导班子有8人，后来被人称为“大亚湾八大金刚”，杨佛清名列其中。
“当时大亚湾一穷二白，连路都没有一条，我记得我们的办公室是临时租用的铁棚。”杨佛清回忆道。“当时市一级领导说得很清楚，刚刚建区，上面不拨款，自谋出路。没办法，我们想到一条路，那就是‘以地换路’、‘以地换钱’。”在他看来，在当时特殊的历史条件下，这是大亚湾从一个渔村晋升为现代化城镇的唯一选择。
1992年初，邓小平发表南方讲话。随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。一时间，该地区房地产价格扶摇直上。这是中国改革开放之后有记录的第一次房地产热。
十天百万
著名地产商潘石屹的故事人们熟悉：1992年8月，他在海南靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。同样的故事也在黄玉彪的惠州记忆中，10万元拿下的一块地，建筑面积16.5万平方米，不到十天，转手出去就是100多万元，“连我自己都觉得吓人，不可思议！”湖南商帮大举进军，连邵东县副县长都亲自下海。
和他的海南同行、邵东老乡一样，黄玉彪也加入了买地炒地的队伍。
与此同时，大批的外地商人来到大亚湾，而湖南商帮占据着半壁江山。湖南地产商“邵东四虎”在大亚湾更是名噪一时，即黄玉彪、阳富清、姜斌以及吴晓辉。姜斌率先在大亚湾开发的第一个大型楼盘康汇花园，取得巨大成功。
数以千计的邵东人纷纷下海来到惠阳、大亚湾，就连时任邵东县副县长的金玉昆也下海与吴晓辉等人一起合作经商。邵东县公安局副局长张必能随后也来到与人合伙投资房地产。
因邵东商人的成功，1990年至1993年之间，邵东县政府派出了20多个部门来到惠阳、大亚湾建窗口，县委县政府主要领导多次带队前来考察，他们对惠阳、大亚湾房地产市场的发展前景大加赞赏。
但如电视剧《下海》剧情一样，有的人一夜暴富，有的人一夜之间从千万富翁沦为一无所有。“我们一名老乡，一天之内，炒地皮挣了几百万，当时还不习惯存银行，他把钱绑在身上，不敢带打火机。晚上睡觉的时候，把钱垫在床上，第二天一早醒来，发现地上到处是钱。”一名湖南商人肖先生话锋一转，“也有老乡炒地皮亏本的，一夜之间，从千万富翁变成穷光蛋，后来跳楼死了。”
1992年，在倒卖土地之中，大亚湾造就了很多百万、千万富翁。“当时炒地皮挣了钱，钱多得不知道怎么花，进了KTV，叫上一大群小姐，拿出一大把钱，向空中撒去，让她们去抢。”当时因炒地皮而发达的秋长人叶先生说。
没有城镇化支撑的一夜暴富，也因此乱象丛生。
大亚湾与毗邻的惠阳县皆因建区、县不久，随着大量的外地人口涌入，龙蛇混杂，治安废弛，走私猖獗。而酒店业开始起步的惠阳淡水镇为这一混乱局面提供了土壤。
湖南商人胡先生说，“当时炒地皮，第一天买，第二卖，不方便存在银行。于是很多人把钱放在当时澳头最好的酒店中海酒店的房间里面，为了避免钱被人偷或抢走，我们专门找人守在房门口，并佩戴手枪。”
黄玉彪也回忆：“当时治安确实很差，为了安全起见，我也配了两把枪，一把手枪，一把猎枪。不过，1994年，我把枪上交了。”
“有钱人多了，治安不好，当时很多有钱人配枪出行。”淡水人黄先生笑着说。此外，随着有钱人多了，靠近香港的大亚湾走私日益猖獗，很多渔民加入到走私的队伍。
大亚湾渔村金门塘的渔民胡先生说，“当时从香港走私宝马、奔驰，非常容易。一艘大飞(飞艇)可以偷运一辆桥车。我记得有一次我走私了一辆奔驰到惠阳淡水，当时没有驾照，又是走私车辆，有交警查车。我干脆把车钥匙给了交警，让他开走。”
政策变迁
黄玉彪和杨佛清的合作开始了。黄玉彪负责为大亚湾政府修建大亚湾至西区的一段约10多公里的道路，而大亚湾政府则允诺在出让土地上给予黄玉彪优惠政策。“政府可以不用掏腰包把路修好，而黄玉彪则拿到了自己想要的地。”杨佛清说，这种“以地换路”的思维成为大亚湾政府很长一段时间的经济发展主导思维。疯狂的炒地在大亚湾已铺天盖地，表面上看大亚湾似乎迈进了大开发大发展的大时代，但是，平静的河面下，暗流涌动。
“以地换路”的模式让大亚湾有了喘息的机会。“现在霞涌到澳头的那条路，近20公里，就是通过以地换路的模式开发的。那条路通了之后，大亚湾的经济真正有了起色。”杨佛清话锋一转，“当然，这种模式，也有弊端，如开发商不能及时给钱，征地时谈不拢，等等。”
杨佛清说，当时，由于大亚湾还是一个偏僻的渔村，土地尚未开发，根本不值钱，水田3000元一亩，旱地2000元一亩。“很多土地没人要，很多村希望我们多征地，因为当时土地不值钱。如果放在今天，那种情形是难以想象的。”
1992年之后，大亚湾逐渐有了城镇化的雏形。在澳头，按四星级标准建设的中海酒店、假日酒店先后建成营运；从惠州惠城区、惠阳到大亚湾的主干道大亚湾大道、石化大道，以及大亚湾区内的主干道龙海二路、疏港大道全部建成通车；在澳头海边，海洋城、望海楼等大型海鲜酒楼如雨后春笋般冒出来；在西区、澳头镇，一批新建的楼盘也开始动工建设。
一年之间，大亚湾由一个偏僻的渔村开始大阔步迈进一个具有现代城镇特色的都市。杨佛清也升任大亚湾管委会副书记，主管财政，成为大亚湾管委会第三号人物。随后，大亚湾管委会成立经济发展总公司，负责征地开发，杨佛清兼任总经理。
不过，好景并不长，只是大亚湾的地产“大鳄”们似乎浑然未觉。
1993年，国家宣布调整房地产政策，实行宏观调控，银根紧缩，全国房地产行业一夜之间迅速降温。原本财力不足的政府以及大部分投资商，炒卖地皮的金钱游戏再也难以为继，大亚湾的土地交易市场与房地产市场迅速成为受冲击最大的城市之一，很多地产商被彻底摧毁，至今元气未复。而大亚湾政府也未能全身而退。
“土地转卖停滞不前，政府没有财政收入，很多项目开展不了。石化项目也遥遥无期，大亚湾政府开始进入最艰难的时期。”杨佛清回忆当初的困境，面色凝重。“那几年，政府工作人员的工资也发不出来，虽然当时每月的工资只有几百块，有时还要找企业借钱发工资。”
1993年5月的一天，湖南商人一夜之间撤走了40多亿资金。繁华散尽，这座谜一般的海湾又恢复了往日的宁静。黄玉彪伤痕累累。“当时和老乡合作，筹到3000多万，炒地买的土地卖不出去，银行停止贷款。很多老乡的钱还不了，他们每天都要来公司讨债。“当时不到十岁的儿子看到家里的困境，哭着说，‘爸爸，你们还不起债，把我卖了吧’。”想起往事，他老泪纵横。
当时在大亚湾澳头工作的黎先生记得，“很多老板从千万富翁到一无所有，开着奔驰去加油，加完油发现连加油的钱都不够。”
亲密盟友
四面楚歌中，黄玉彪咬牙挺住了。“当时我就想，大亚湾的冬天，总会过去的。”官方层面，杨佛清很感叹。他说，当时很多老板都走了，坚持下来的人不多。在这时，政商开始成为朋友，在合作中走出困境。他们的合作就是“代资建房”。
大亚湾政府虽然没钱，但是，官方仍在寻找各种途径突破困局。“当时政府确实没钱，但是要搞城建，怎么办？当时政府想到一个办法，就是代资建房。”1993年后开始承建大亚湾多个房产项目的福建人黄弈华说，“当时我帮大亚湾政府建了大亚湾动迁办的办公大楼，但政府没钱，就由我先出资代建。直到2001年，政府还没有钱还我150万的工程款，于是，他们通过以房抵债的方式还钱。”
同样，湖南商人姜斌也以“代资建房”的方式建起了大亚湾政府的体育中心。
于是，在政府财政紧张的情况下，大亚湾城镇化的脚步在曲折中前行。
杨佛清回忆说，1998年，中海壳牌项目落户在河南签订了框架协议，项目的落户有了实质性的进展，于是，很多企业开始重新看好大亚湾。“不过，刚刚受挫的大亚湾仍然让很多人疑虑重重。大亚湾政府招商引资仍停滞不前。”
2002年，大亚湾终于迎来经济发展的春天。当年12月18日，中海壳牌第一根柱子在大亚湾石化区打桩，中海壳牌宣布正式落户。黄玉彪成为第一个吃螃蟹的人。
“虽然很多人知道石化项目落户了，但是，很多人还是很迷茫，没有勇气投资，担心出现1993年的情形。但是，我坚信大亚湾有美好的前景。”黄玉彪说。
“老黄比猴子还精，那时每年都往我办公室跑，了解相关的信息。而且，他在2003年之前，就把很多土地开发项目的手续都已经做好了。因为当时我还是主管领导，他找我办事方便。我年纪大了，退休之后，换了领导，他办事就不方便了。”杨佛清笑了笑说，“后来很多人都认为我和黄玉彪有勾结，收了很多钱。但我并不在意。”
2003年以后，杨佛清退居二线，2008年，杨佛清正式退休。如今，已过花甲之年的杨佛清早已淡出政坛，每天看看报纸，找朋友聊天。偶然，他还会约上黄玉彪，两个老人开怀畅饮，追忆往事。
10年来，黄玉彪迎来了事业发展的黄金时期。随着大亚湾土地的增值和稀缺，当初拥有40多万平米土地的黄玉彪成为真正的“大财主”。2002年，黄玉彪投资数亿元兴建华南建材市场，成为华南地区最大的建材市场之一，并开发楼盘。经过10年的发展，黄玉彪已成为一名身家超过10亿的地产商。
后记：20年后新挑战
20年的风雨沉浮，大亚湾已由一个偏僻的渔村成为国内外备受瞩目的石化区。
如今，从惠阳淡水驱车进入大亚湾，繁华的澳头城区，酒店林立，人头攒动。近年来，华润、沃尔玛等大型超市相继进驻。20年来，大亚湾已从一个偏僻的渔村华丽转身为一个现代化的繁华都市。
虽然20年过去了，但1993年的经济危机仍然让很多人无法忘怀。黄玉彪说，1993年虽然让大亚湾元气大伤，但是，大量的土地从此流入二级市场。2007年后，当国家房地产市场再次升温之后，大亚湾土地遭到投资商们的哄抢，房地产业再次迎来了飞速的发展。“也就是说，大亚湾的城镇化之路从1993年开始了曲折的发展。”黄玉彪说。
值得深思的是，因大亚湾主要依赖石化产业腾飞，而地理位置因毗邻深圳而吸引了大量的深圳购房客。另外，由于大亚湾在经济停顿之后再次起飞，各种配套设施不全，导致大亚湾房地产市场虽然火爆，但人气不旺，大量深圳客买房后并未入住，曾被媒体形容为“鬼城”。摆在大亚湾政府面前的难题是，如何在发展经济的同时，完善各种配套设施，同时建立能聚集人气的商业街区，让外地投资者能够真正地成为“大亚湾人”。
巨龙房地产开发商公司董事长杨九三说，自己在大亚湾投资房地产开发十余载，多年研究发现，“惠阳、大亚湾的土地有一个共同特点，就是当初政府为了建区筹资金需要大批征地，当年惠州市政府放手批地，这也得到了国土资源部的许可，以至于惠阳、大亚湾批出土地额度超出了全国很多地方。“以后，国家类似这种大量批地的情况将不会存在。”对于这一观点，无论是杨佛清，还是黄玉彪都表示赞同。历史造就了今天的大亚湾。
